Recht van overpad

Stel dat je een boot hebt, maar je woont niet direct aan het water. De enige weg naar het water is via het erf van je buren. Je wil dus een recht van overpad over het erf van de buren. Hoe kan je dit met de buren regelen? Er zijn in het recht verschillende opties om dit te regelen. Je kan natuurlijk gewoon een afspraak met je buurman maken (contract), je kan een kettingbeding maken, een kwalitatieve verplichting afspreken of een erfdienstbaarheid vestigen.

Contract

Het is altijd mogelijk om een afspraak te maken met de buren, zodat je over hun erf mag lopen. Je kan dit zwart op wit zetten, maar dit is niet nodig om de afspraak bindend te maken. In een contract mag je alles afspreken, zolang het niet in strijd is met de goede zeden, de openbare orde of de wet. Een nadeel van het regelen van een recht van overpad in een contract, is dat alleen jij en de buren worden gebonden door het contract. Dus als de buren besluiten te verhuizen, en er komen nieuwe mensen te wonen, heb je geen recht van overpad meer over het erf.

Kettingbeding

Je kan in het contract met de buurman een zogenaamd kettingbeding opnemen. Op grond hiervan is de buurman verplicht om, bij het verkopen van zijn erf, de afspraak over het recht van overpad te doen overgaan op de koper. Op zijn beurt is die koper ook weer verplicht om het recht van overpad over te laten gaan op een eventuele volgende koper. Zo ben je er dus telkens van verzekerd dat je het recht houdt om over het erf te lopen.

Kwalitatieve verplichting

Een kwalitatieve verplichting lijkt wel een beetje op een kettingbeding. Echter, hiermee is het recht van overpad niet verbintenisrechtelijk maar goederenrechtelijk geregeld. Door middel van een kwalitatieve verplichting wordt de verplichting om te dulden dat je over het erf loopt, gekoppeld aan het erf zelf in plaats van aan de eigenaar van het erf. Je mag dus altijd over het erf lopen. Ongeacht wie de eigenaar van dat erf is en ongeacht of je een afspraak hierover hebt gemaakt met die eigenaar. Om een kwalitatieve verplichting tot stand te laten komen, moet er wel een notariële akte worden opgemaakt, en deze moet door de notaris worden ingeschreven in de openbare registers. De reden hiervoor is openbaarheid. Zo kan iedereen in het kadaster kijken en zien dat er een kwalitatieve verplichting op dit erf is gevestigd. Dit is van belang voor eventuele kopers van het erf.

Erfdienstbaarheid

De erfdienstbaarheid is ook een goederenrechtelijk recht. Het vestigen van een erfdienstbaarheid zorgt ervoor dat het recht aan beide zijden kwalitatieve werking heeft. Bij de kwalitatieve verplichting is het recht alleen kwalitatief aan de zijde van de buurman: daar rust het op het erf, ongeacht wie de eigenaar is. Bij een erfdienstbaarheid is het recht ook aan jouw zijde kwalitatief; het recht rust ook op jouw erf. Als je je erf verkoopt, heeft de volgende eigenaar dus ook het recht om over het erf van de buren naar het water te lopen. Bij het vestigen van een erfdienstbaarheid moet weer een notariële akte worden opgemaakt, en deze moet worden ingeschreven in de openbare registers. Ook hier is dit verplicht met het oog op de openbaarheid: eventuele kopers kunnen in het register kijken of er een erfdienstbaarheid rust op een erf.

Conclusie

Of je het recht van overpad nou het beste in de vorm van een contract, een kettingbeding, een kwalitatieve verplichting of een erfdienstbaarheid kan gieten, hangt af van de situatie. Elke vorm heeft zijn eigen voor- en nadelen. Een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid heeft als voordeel dat het ook werkt jegens volgende eigenaren van de erven. Maar een nadeel is dat je slechts een 'dulden of niet doen' kan afspreken. Je kan hiermee dus niet afspreken dat de buurman een weg aanlegt waarover je kan lopen. Dit zou je wel in een contract kunnen afspreken. Welke vorm je het beste kan afspreken, hangt er dus vanaf wat partijen willen.