Overdracht van registergoederen: de levering

Bij de overdracht van een registergoed speelt de levering van dit goed een belangrijke rol. Levering kan namelijk alleen geschieden door middel van een notariële akte die vervolgens moet worden ingeschreven in een daarvoor bestemd openbaar register. Pas als aan deze beide vereisten is voldaan, is de levering op de juiste manier tot stand gekomen. Tussen deze beide vereisten in zit een interrum-ruimte, waartussen vele dingen kunnen gebeuren die de levering van het registergoed kunnen frustreren.

De levering

De levering van een registergoed gaat door het opmaken van een notariële akte, welke vervolgens wordt ingeschreven in de registers door de notaris, volgens art. 3:89 lid 1 BW. Deze beide vereisten zijn constitutief, dat wil zeggen, de levering is pas geschied, wanneer aan beide vereisten is voldaan. Voldoet men bij de levering enkel aan het opmaken van een notariële akte en wordt deze akte niet ingeschreven op de juiste wijze, dan is er geen levering geweest. Let op: haal levering en overdracht nooit door elkaar. Bij de levering van een registergoed gaat het alleen om de verschaffing ervan aan een ander. Voor overdracht, dus het overdragen van de eigendom aan een ander, zijn nog twee vereisten nodig, zegt art. 3:84 lid 1 BW. Dit zijn de beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder en dit is de titel voor overdracht welke daarnaast ook nog eens een geldige titel moet zijn. Deze twee vereisten laat ik nu buiten beschouwing, het gaat hier enkel om de levering door de akte en de inschrijven.

De eisen

Aan de hierboven genoemde akte kleven allerlei vereisten. De akte mag geen onderhandse (door partijen zelf) opgemaakte akte zijn. Daarnaast stellen verschillende andere wetten dan het Burgerlijk Wetboek eisen aan de akte. Wanneer de akte niet aan de wettelijke vereisten voldoet, bepaalt art. 3:20 lid 1 BW, dat de bewaarder (vaak de notaris) van de akte, de akte niet zal inschrijven. Daarnaast moet de akte bestemd zijn voor de levering, blijkt uit art. 3:89 BW. Wanneer de akte enkel als bewijsmiddel geldt om te laten zien dat verkocht is, kan deze ook niet als leveringsakte worden aangemerkt en is de levering dus ook niet geldig! In de akte moet ook vermeld staan wie de vervreemder en verkrijger zijn en beide moeten een handtekening zetten, is dit niet het geval, dan is er geen levering. Dit zou een probleem op kunnen leveren bij de volmacht, waarin een gevolmachtigde voor een ander een bepaalde rechtshandeling verricht. Art. 3:89 lid 3 BW vermeldt daarom uitdrukkelijk dat de volmacht in de akte zelf wordt opgenomen. Wanneer dit niet wordt vermeld, kan de akte als nietig worden beschouwd en komt geen levering tot stand. Als een gevolmachtigde uit naam van de achterman handelt, krijgt de achterman geleverd, handelt hij uit eigen naam, dan krijgt de gevolmachtigde geleverd! Ook belangrijk is, dat de akte de titel voor overdracht moet bevatten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de koopovereenkomst. Wanneer de titel ontbreekt of niet bepaalbaar is, is de akte nietig en komt geen geldige levering tot stand. Als laatste is van belang om in de akte goed en duidelijk neer te leggen wat er nou precies geleverd wordt. Het goed moet duidelijk en op de juiste manier omschreven worden. Dit heeft de Hoge Raad bepaald in HR 8 december 2000, NJ 2001, 350, ook wel bekend als Eelder woningbouw/van Kammen: 'de uitleg van de akte komt aan op de in de notariële akte van levering tot uiting gebrachte partijbedoelingen die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak'. Er moet dus enkel naar de akte geluisterd worden, niet naar wat partijen eigenlijk bedoelden!

Wat kan er mis gaan?

Zoals hierboven besproken is, komt geen levering van een onroerende zaak totstand, als niet aan beide constitutieve vereisten voor levering is voldaan. Deze constitutieve vereisten vormen helaas vaak nog een probleem. Dit zal ik aan de hand van enkele voorbeelden toelichten.

Voorbeeld 1: faillissement

A verkoopt aan zijn buurman B een stuk grond. Dit stuk grond wordt geleverd door een notariële akte die vervolgens moet worden ingeschreven in de openbare registers. De akte wordt opgemaakt bij de notaris, zoals het hoort, om 11:00 uur op donderdagochtend. A en B schrijven de akte een dag later om 15:00 op vrijdagmiddag in. Pas bij het inschrijven van de akte is levering geschied. Wanneer dit gedaan is onder een geldige titel en door een beschikkingsbevoegde, is er overdracht tot stand gekomen. A wordt echter op vrijdagmiddag om 16:00 uur, dus na inschrijving van de akte, failliet verklaard door de rechtbank. De curator van A wil natuurlijk niet dat het stuk grond over gaat naar B, deze grond valt namelijk in de failliete boedel en kan geld opleveren. Inschrijving van de akte heeft echter één uur eerder plaatsgevonden, is dan overgedragen? Nee! Art. 23 Fallissementswet (Fw) bepaalt dat een faillissement terug werkt tot aan de nacht van donderdag op vrijdag om 0:00 uur. Dit betekent dat A dus door deze fictie voor de inschrijving van 15:00 uur al failliet was, waardoor er geen geldige levering tot stand is gekomen! Er is zo ook geen overdracht van de grond geweest, waardoor A nog steeds eigenaar van de grond is. Kijk bij dit voorbeeld ook eens naar art. 35 Fw, hierin staat dat een levering niet meer geldig kan geschieden op de dag van het faillissement als nog niet alle handelingen voor die levering hebben plaatsgevonden.

Voorbeeld 2: een tweede leveringsakte 1

A verkoopt een huis aan B, samen hebben zij een koopovereenkomst gemaakt en ook hebben zij bij de notaris een notariële akte opgemaakt. Inschrijving is nog niet geweest. Een dag later gaat A met C naar een andere notaris om daar een tweede akte op te laten maken. De inschrijving tussen A en C geschiedt echter eerder dan die tussen A en B. Hierdoor is C eigenaar geworden van het huis, niet B! Dit komt omdat art. 3:21 lid 1 BW bepaalt dat levering van een onroerende zaak tot stand komt door de eerste inschrijving, wat hier die van A en C is. B heeft nu alleen nog een vordering uit wanprestatie op A.

Voorbeeld 3: een tweede leveringsakte 2

A verkoopt wederom een huis aan B. Er wordt een koopovereenkomst gesloten en er wordt een akte opgemaakt bij de notaris. Er wordt besloten dat de akte drie dagen later zal worden ingeschreven. B wil echter niet dat A in de tussen tijd een nieuwe akte opmaakt met een andere partij en deze wel doet inschrijven. Daarom schrijven A en B de koopovereenkomst in. Dit kan op grond van art. 7:3 lid 1 BW, waarin staat dat de koop van een onroerende zaak mag worden ingeschreven. Wanneer A het huis vervolgens aan C probeert te leveren door een akte en inschrijving te bewerkstelligen, kan B zich beroepen om art. 7:3 lid 3 sub a BW. Wanneer C zijn koop met A echter eerder heeft ingeschreven dan B, is de koop van C geldig en krijgt C bij levering van de onroerende zaak het eigendomsrecht. Deze regel geldt ook met betrekking tot beperkte rechten op onroerende zaken. Wanneer A met B een leveringsakte maakt en deze nog niet inschrijft, komt nog geen levering tot stand. Vestigt A vervolgens voor inschrijving een beperkt recht op het huis ten behoeve van C, dan krijgt B bij levering een huis met een beperkt recht. Schrijft B de koop echter in, dan geldt art. 7:3 lid 3 sub a BW ook voor dit geval, waardor B geen beperkt recht krijgt gevestigd op het huis.

Derdenbescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid

Wanneer een onroerende zaak door een niet-eigenaar, ofwel een beschikkingsonbevoegde, wordt geleverd, komt geen overdracht tot stand. De eigendom gaat dus niet over als iemand een onroerende zaak verkrijgt van iemand die geen eigenaar is van deze zaak. Dit wordt dus beschikkingsonbevoegheid genoemd. Een kort voorbeeld zal dit verduidelijken:

Voorbeeld 4: beschikkingsonbevoegheid

A verkoopt aan B een huis. Door de akte op te maken en deze in te laten schrijven, vindt er levering plaats. Daarnaast gaan we er van uit dat A eigenaar is en dus beschikkingsbevoegd en dat er een geldige titel is, de koopovereenkomst. Voor de duidelijkheid, deze drie eisen voor overdracht worden gesteld door art. 3:84 lid 1 BW. Er is nu dus overdracht tot stand gekomen, B is eigenaar van het huis geworden. Enkele weken later verkoopt B het huis aan zijn vriend C. Ook hier gaat de overdracht volgens art. 3:84 lid 1 BW. Na de verkoop komt B er echter achter dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van art. 3:44 lid 1 BW, bedrog. B vernietigt de koopovereenkomst, dit heeft volgens art. 3:53 lid 1 BW terugwerkende kracht tot het moment van het sluiten van de overeenkomst. Dit betekent dat B door het ontbreken van een geldige titel helemaal nooit eigenaar van het huis is geworden! Hierdoor is B dus beschikkingsonbevoegd tegenover C, omdat hij dus geen eigenaar was bij de vervreemding van het huis aan C. C heeft dus van een beschikkingsonbevoegde gekregen, waardoor ook hij geen eigenaar is geworden van het huis.

In het bovenstaande voorbeeld heeft C geleverd gekregen van een beschikkingsonbevoegde. Hij is geen eigenaar geworden en bevindt zich in een rottige positie als A het huis terug wil hebben. Hiervoor is art. 3:88 lid 1 BW in het leven geroepen. Dit artikel bepaalt dat iemand die van een beschikkingsonbevoegde geleverd heeft gekregen, hij toch eigenaar is als aan de volgende voorwaarden is voldan:

• Er moet sprake van een registergoed (huis, stuk grond, vliegtuig).
• C moet te goeder trouw zijn (hij mag niks weten van de fout uit de eerder overdracht).
• De onbevoegdheid van B mag niet voortvloeien uit de onbevoegdheid van de eerdere overdracht. A mocht dus niet ook beschikkingsonbevoegd zijn toen hij het huis aan B leverde.

In ons voorbeeld gaat het om een registergoed en is C te goeder trouw. Ook was A bevoegd om het huis te verkopen, omdat A eigenaar was van het huis. Wanneer aan deze drie criteria is voldaan, kan C een beroep doen om art. 3:88 lid 1 BW en wordt C als nog eigenaar van het huis!

Rest mij nog een enkel woord te zeggen over de goede trouw. Wanneer is een derdeverkrijger zoals in ons voorbeeld persoon C, nou te goeder trouw? Art. 3:23 BW vertelt ons dat een derdeverkrijger geen beroep kan doen op zijn goede trouw, wanneer een bepaald feit die hij niet kende, gewoon in de openbare registers staat. Wanneer de feiten die C niet kende niet uit de openbare registers kenbaar werd, kan het wel zo zijn dat er nog steeds geen goede trouw is. Art. 3:11 BW vertelt ons dat de verkrijger in sommige gevallen een onderzoeksplicht heeft.

Lees verder

• Overdracht van registergoederen: openbare registers