Overdracht van registergoederen: openbare registers

De verkoop van een huis is een belangrijke handeling. Het is daarom ook van groot belang dat de overdracht van dit huis duidelijk wordt vastgelegd in een openbaar document. Hiervoor kennen wij in Nederland de openbare registers. Hierin staan allerlei rechtsfeiten genoteerd die belangrijk zijn voor mensen die bijvoorbeeld een registergoed willen kopen. Zo kan men zien of er een beperkt recht op het goed rust, of men kan controleren hoeveel grond er werkelijk bij een gekocht gebouw hoort

Openbare registers

In onze openbare registers schrijven wij allerlei rechtsfeiten in, bijvoorbeeld feiten over de overdracht van een goed, wel een registergoed. Ook kan men handelsregisters, huwelijksgoederenregisters of curateleregisters in zien. Ik beperk mij hier echter tot de openbare registers waarin registergoederen staan ingeschreven. Volgens art. 3:16 Burgerlijk Wetboek (BW) moeten er registers zijn en moeten daar bepaalde feiten worden ingeschreven. In een register schrijven wij de registergoederen in, dit zijn goederen waarvoor bepaald is dat voor overdracht inschrijving in een openbaar document vereist is. Denk hierbij aan huizen, grond, vliegtuigen en teboekstaande schepen.

Kadaster of openbaar register

Voordat ik verder ga met het bespreken van de overdracht van registergoederen, moet ik eerst nog een punt aanstippen. Vaak gebruikt men voor de woorden openbaar register ook wel het woord Kadaster. Dit is echter iets anders. Openbare registers zijn weleenswaar bereikbaar via het Kadaster, ze zijn niet hetzelfde. Allereerst is het Kadaster van publiekrechtelijke aard, de openbare registers zijn van privaatrechtelijke aard. In het Kadaster staan rechten ingeschreven, terwijl in de openbare registers enkel feiten staan omschreven. De hiervoor genoemde feiten staan in de registers als de akte, die nodig is voor levering van een registergoed. De registers bestaan dus uit elkaar opvolgende aktes. Het Kadaster bevat rechten, wat betekent dat hierin bijvoorbeeld te vinden is wie eigenaar of vruchtgebruiker is, er wordt met andere woorden aangegeven wie welke zaken heeft of daar rechten op heeft.

Inschrijfbare feiten

Art. 3:17 BW leert ons welke feiten kunnen worden ingeschreven in de openbare registers. Allereerst gaat het erom dat alle feiten die van belang zijn voor de rechtstoestand van registergoederen kunnen worden ingeschreven. In sub a van lid 1 gaat het daarom ook direct al om de levering van een registergoed, maar ook om de vestiging of afstand van een beperkt recht . Let op: ook het vestigen van een kwalitatieve verplichting, wat eigenlijk een persoonlijk recht is, kan worden ingeschreven. Sub b van lid 1 leert ons dat ook andere feiten kunnen worden ingeschreven, denk bijvoorbeeld aan de huwelijksgoederenregisters of de cessie van een vordering. Hieronder valt ook de uiterste wilsbeschikking van een erflater bij zijn dood wanneer het gaat om een registergoed over te dragen. Na sub b zien wij nog een tal van andere inschrijfbare feiten. In sub c zien wij bijvoorbeeld dat een voorwaarde, opgesteld bij de overdracht, ook ingeschreven kan worden. In sub e zien wij dat ook gerechtelijke uitspraken die iets te maken hebben met een registergoed kunnen worden ingeschreven. Er zijn hierbij twee categorieën, namelijk de uitspraken die de rechtstoestand van een registergoed bepalen en de uitspraken die de iets zeggen over het beschikken over een registergoed. Bij de eerste categorie moet gedacht worden aan vernietiging van een rechtshandeling of revindicatie. Bij de tweede categorie gaat het om faillissementen of bewind.

Art. 3:17 lid 2 BW legt vast dat enkel goederenrechtelijke feiten kunnen worden ingeschreven, persoonlijke rechten of vorderingen kunnen niet worden ingeschreven in de openbare registers. In dit lid zijn er echter uitzonderingen. Zo zagen wij dat een kwalitatief recht, op grond van art. 6:252 BW kan worden ingeschreven. Daarnaast kan er door de vervreemder een kettingbeding in de overdracht worden opgenomen. Dit is een beding welke overgaat op de verkrijger en ook weer op de derdeverkrijger, welke allemaal dit gehoor moeten geven aan dit beding. Het kettingbeding kan in beginsel echter niet worden ingeschreven, alleen als dit beding niet in de titel van overdracht staat. Dit beding heeft dan echter tegenover de derde niet het gewenste effect, dus het werkt niet tegenover een derde die dit beding in de registers ziet staan.

Vertrouwen in het register

Artikel 3:24 BW

Art. 3:23 BW vertelt ons dat een derdeverkrijger geen beroep kan doen op zijn goede trouw wanneer hij de feiten makkelijk op kan zoeken in het register. Bij dit artikel gaat het om het volgende geval: Wanneer B van A een huis koopt en achteraf blijkt dit huis bezwaard te zijn met een beperkt recht, terwijl B dit niet wist, kan B zich niet beroepen op zijn goede trouw. De vestiging van een beperkt recht wordt namelijk (als het goed is) ingeschreven in de openbare registers. B had dus daar kunnen kijken om te zien dat het huis bezwaard was! Art. 3:23 BW ziet er dus op dat zulke mensen niet te goede trouw zijn en zo dus ook niet worden beschermd.

Hier tegenover staat dan wel dat B er op mag vertrouwen dat de openbare registers volledig zijn. Wanneer B dus wel in de openbare registers heeft gekeken, maar daar niks over een beperkt recht heeft kunnen vinden, terwijl deze wel op het huis rust, kan B een beroep doen op art. 3:24 lid 1 BW. Het niet-ingeschreven feit kan de verkrijger, B dus, dan niet worden tegengeworpen, tenzij het feit kende. Let op: je wordt pas beschermd als wanneer je door een rechtshandeling onder bijzondere titel een recht op een registergoed verkrijgt. Er moet dus wel sprake zijn van een registergoed en van een rechtshandeling die een recht geeft of vestigd op of aan dit registergoed. Ook moet er sprake zijn van verkrijging onder bijzondere titel (vaak overdracht). Daarnaast wordt je pas beschermt op het moment dat de verkrijging van het recht wordt ingeschreven in de registers. Daarvoor is er dus nog geen bescherming.

Lid 2 van art. 3:24 geeft ons een aantal feiten die geen bescherming geven aan een verkrijger. Deze feiten zijn van zo'n groot belang, dat ze uitstijgen boven het belang van de verkrijger.

Artikel 3:25 en 3:26 BW

Art. 3:24 BW biedt bescherming tegen de onvolledigheid van een register, wanneer bijvoorbeeld een bepaald inschrijfbaar feit niet is ingeschreven. Tevens kunnen verkrijgers van registergoederen worden beschermd tegen onjuistheden in ingeschreven feiten uit de openbare registers. Art. 3:25 en 3:26 BW zien hierop. Ook bij deze twee artikelen geldt de regel dat er sprake moet zijn van een registergoed met een daarbij behorende rechtshandeling en er moet sprake zijn van verkrijging onder bijzondere titel. Je wordt daarnaast natuurlijk alleen beschermd als je onjuistheid niet kende! Volgens art. 3:23 BW is onderzoek voor goede trouw in de registers wel vereist, verder onderzoek is niet vereist.

Art. 3:25 BW zorgt voor bescherming van feiten die onjuist zijn geregistreerd door een ambtenaar, zoals de notaris, in een authentieke akte. Hierbij gaat het om feiten die de ambtenaar zelf heeft waargenomen en heeft ondervonden. Het gaat dus niet om de onjuistheid van de gehele akte, maar alleen om de feiten die in de akte zijn ingeschreven. Dit artikel biedt maar een kleine bescherming, omdat zulke fouten niet heel snel voor zullen komen! Hiervoor is art. 3:26 BW geschreven. Een feit dat onjuist is ingeschreven kan niet worden tegengeworpen aan degene die zorg moest dragen dat dit feit juist werd ingeschreven. Dit artikel ziet er dus op, dat de rechthebbende bepaalde feiten moet inschrijven en deze ook moet nakijken, wanneer dit niet is gebeurd, kan de rechthebbende geen beroep doen op de juistheid van de registers. Beide artikelen geven maar een geringe bescherming!

Lees verder

• Overdracht van registergoederen: de levering