Wat is een hypotheek?

Als je iemand op straat vraagt naar de betekenis van een hypotheek, dan zal het antwoord over het algemeen standaard klinken dat een hypotheek een lening is om de aankoop van een huis te bekostigen. Juridisch gezien klopt dit antwoord niet. Verbazend blijft dat de meeste mensen, ondanks dat ze zelf een hypotheek hebben niet echt weten wat het nou precies is. De algemene opvatting dat een hypotheek een lening is, klopt niet. Een hypotheek is een beperkt en afhankelijk recht dat gevestigd wordt ten gunste van de hypotheekaanbieder op een registergoed. De hypotheekaanbieder wil graag een hypotheekrecht om zekerheid te hebben dat hij zijn geld terug krijgt in het geval niet aan de maandelijkse hypotheekkosten voldaan kan worden. De hypotheek en de lening om een huis te financieren hangen dus samen.

Hypotheek vestigen

Een hypotheekrecht kan gevestigd worden op registergoederen, zolang het goed voor overdracht vatbaar is. Als je een huis koopt moet je langs de notaris. De notaris zorgt er voor dat het huis op de naam van de koper als eigenaar komt te staan. Daarnaast kan de notaris, indien er een lening verstrekt is ter bekostiging van de aankoop van het huis, ook een hypotheekrecht vestigen op de woning. Het vestigen van een hypotheekrecht gebeurd door een hypotheekakte. De akte moet door beiden partijen getekend worden. Onder beiden partijen verstaan we de hypotheekgever (de koper) en de hypotheekaanbieder (meestal de bank). De notaris draagt de zorg om het hypotheekrecht in het openbare registers in te schrijven.

Hypotheek als afhankelijk recht

Artikel 7 van Boek 3 BW geeft een definitie van een afhankelijk recht: een afhankelijk recht is een recht dat aan een ander recht zodanig is verbonden, dat het niet zonder dat andere recht kan bestaan. Een hypotheekrecht is verbonden met de vordering die ontstaan is door het aangaan van een lening om de koopprijs van de woning te kunnen bekostigen. Indien de vordering vervalt, omdat de vordering inclusief de rente terug betaald is aan de hypotheekaanbieder vervalt ook het hypotheekrecht. Een hypotheekrecht kan dus niet bestaan zonder dat er een vordering is.
Het tweede aspect van een afhankelijk recht is in artikel 82 van Boek 3 BW te vinden. Uit dit artikel blijkt dat afhankelijke rechten het recht volgen waaraan zijn verbonden zijn. Voor een hypotheekrecht houdt dit in, als Bank X zijn vordering aan Bank Y verkoopt, dan gaat het hypotheekrecht automatisch mee. Er hoeft geen aparte handeling plaats te vinden om het hypotheekrecht op de andere bank over te doen laten gaan. Het hypotheekrecht volgt als afhankelijk recht namelijk de vordering.

Hypotheek als beperkt recht

Naast een afhankelijk recht is een hypotheek ook een beperkt recht. Een beperkt recht zou je kunnen omschrijven als een klein hapje uit de eigendom. Als je een hypotheekrecht op een huis vestigt geef je daarmee een stuk van jouw eigendomsrecht prijs. Beperkte rechten zijn onder te verdelen in gebruiksrechten (vruchtgebruik etc.) en zekerheidsrechten. Een hypotheekrecht valt zonder meer onder de zekerheidsrechten om het ziet op zekerheid op de vordering voor de hypotheekaanbieder (bank).
Een beperkt recht heeft zakelijke werking. Zakelijke werking houdt in, dat het op het goed blijft rusten ondanks dat het van eigenaar wisselt. Daarnaast heeft de zakelijke werking tot gevolg dat het hypotheekrecht tegen iedereen ingeroepen worden, dus ook tegen de nieuwe eigenaar. Voor de transport en levering van een registergoed moet daarom goed gekeken worden of het vrij van hypotheek is. Hypotheekrechten staan in openbare registers ingeschreven en kunnen daar ingezien worden.

Gevolgen niet betalen hypotheek

Indien men verzuimt zijn maandelijkse hypotheekverplichtingen ten aanzien van de bank te voldoen kunnen er consequenties optreden. De bank is bij niet voldoening door de schuldenaar bevoegd het goed waar het hypotheekrecht op rust op een openbare veiling te executeren. Een hypotheekrecht brengt parate executie met zich mee, hierdoor kan de bank zonder tussenkomst van de rechter het goed executeren. Door openbare verkoop en voldoening van de koopprijs van de koper gaan alle op de woning rustende hypotheekrechten teniet.
Naast openbare verkoop is het ingevolge artikel 268 van Boek 3 BW ook mogelijk op verzoek van de hypotheekaanbieder of de hypotheekgever aan de voorzieningenrechter ook mogelijk het huis onderhands te verkopen. Over het algemeen brengen woningen die onderhands verkocht worden een hogere prijs op dan bij een openbare verkoop.

Hypotheekverstrekkers

De meeste hypotheekverstrekkers zijn banken of andere grote instellingen waardoor de indruk gewekt wordt dat alleen zij hypotheken kunnen verstreken. Het tegendeel is echter waar, ook natuurlijke personen kunnen een hypotheek verstrekken. Met een rijk familielid kan je ook dus gewoon een hypotheek overeenkomen. Uiteraard moet je hier eveneens voor langs de notaris.