InfoNu.nl > Wetenschap > Recht en wet > Het appartementsrecht, wat is dat?

Het appartementsrecht, wat is dat?

Het appartementsrecht, wat is dat? Appartementen en galerijwoningen, er zijn er miljoenen van in Nederland. Een aantal daarvan zijn in huur uitgegeven, de rest betreft koop. Hoe zit dat nu in elkaar als je een appartement in eigendom hebt? Je hebt niet de grond of het gebouw in eigendom, maar alleen een aandeel in het gebouw dat voor jou is bestemd. Het appartementsrecht is juridisch gezien dan ook een apart soort recht. Er wordt een horizontale scheiding tussen verdiepingen gemaakt, waardoor een ieder eigenaar kan worden van een etage of een deel van een etage. Het appartementsrecht is een (zakelijk) genotsrecht, maar geen beperkt recht, want de eigenaar van het appartement(srecht) heeft een volledig recht op het aandeel in het gebouw of de garage. Het appartementsrecht wordt geregeld in Boek 5, dat over zakelijke rechten gaat, titel 9 BW.

Wat houdt het appartementsrecht in?

In artikel 5:106 BW wordt het appartementsrecht gedefinieerd als “een aandeel in de goederen die in een splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde goederen van het gebouw, die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”. Deze omschrijving is ruim en geldt dus niet alleen voor woonruimte, maar ook voor garages, winkel- en kantoorruimtes. De gesplitste delen moeten wel geschikt zijn om apart te worden gebruikt.

Het appartementsrecht bestaat eigenlijk uit een aantal rechten: het mede-eigendomsrecht van een bepaald registergoed (een gebouw of grond zoals een parkeerplaats), een exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van een gebouw, en daarnaast het lidmaatschap van de Vereniging van Appartementseigenaren. Als mede-eigenaar mag iemand dus gebruikmaken van de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw. Daarnaast is er een deel voor afzonderlijk gebruik.

De splitsing

Wie kan splitsen en wat kan gesplitst worden?

De splitsing wordt geregeld in artikel 5:106 BW. Naast de eigenaar zijn ook de erfpachter en de opstaller (na toestemming van de eigenaar) bevoegd om hun eigendom te splitsen in appartementsrechten. Ook een appartementseigenaar mag zijn appartement weer ondersplitsen in appartementen. Het goed dat gesplitst wordt, mag een gebouw zijn, maar ook een stuk grond kan gesplitst worden in appartementsrechten. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij huisjes in vakantieparken. Op die manier kan een ieder eigenaar worden van een huisje met een stuk grond en bijvoorbeeld parkeerterrein.

De splitsing zelf

Het splitsen in appartementsrechten gebeurt door middel van het opmaken van een notariële akte die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 5:109 BW). Zo kan iedereen de akte inzien. In deze akte van splitsing moeten onder andere de ligging, de kadastrale gegevens, een tekening en een splitsingsreglement worden opgenomen. In laatstgenoemd reglement moeten regels worden opgenomen betreffende het gebruik, het beheer, het onderhoud, de kosten en schulden, de verzekering en de vereniging van eigenaars. Tevens mogen regels worden opgenomen over wangedrag en verdere regels voor gebruik, eventueel in een huishoudelijk reglement. Het splitsingsreglement behoort tot de akte van splitsing en wordt dus ingeschreven in de openbare registers, het huishoudelijk reglement niet. Vandaar dat de belangrijke bepalingen in het splitsingsreglement moeten staan.

Door de splitsing ontstaan gelijke aandelen, tenzij het reglement van splitsing anders bepaalt.

Bescherming van derden

Wanneer een splitsing van een appartement is mislukt door een gebrek in de totstandkoming van de appartementsrechten, worden verkrijgers van die appartementsrechten beschermd door artikel 5:110 BW. Hier wordt bepaald dat als degene die de splitsing heeft verricht daartoe niet bevoegd was, de splitsing toch geldig is indien deze al gevolgd is door een geldige overdracht van het appartementsrecht (of de vestiging van een beperkt recht daarop). In zo’n geval zijn alle appartementsrechten dus tot stand gekomen.

Een eventueel hypotheekrecht dat op het gesplitste goed rust, blijft na splitsing bestaan en rust na de splitsing zelfs op ieder appartement afzonderlijk voor de gehele schuld. Ook bijvoorbeeld een beslag blijft op dezelfde manier bestaan (art. 5:114 BW).

De vereniging van eigenaars (VvE)

Door de inschrijving van de akte van splitsing ontstaat een vereniging, de Vereniging van Eigenaars. Op deze vereniging zijn sommige van de gewone regels voor verenigingen uit Boek 2 van toepassing. Elke appartementseigenaar is vanzelf lid van de Vereniging van eigenaars. De VvE voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten voor afzonderlijk gebruik. De VvE moet bijvoorbeeld een reservefonds bijhouden voor onverwachte reparaties of groot onderhoud.

De VvE heeft een bestuur dat bestaat uit één of meer bestuurders. Dat mogen ook buitenstaanders zijn. Er moet ook een voorzitter gekozen worden uit de vergadering van eigenaars. Die kan het bestuur wanneer nodig vervangen. Het bestuur beheert de middelen van de vereniging en voert besluiten uit.

Overdracht van een appartementsrecht

Een appartement(srecht) wordt overgedragen zoals alle registergoederen: door middel van een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. De overgang van een appartementsrecht omvat ook de door de oude eigenaar verkregen rechten (bijv. schadevergoeding), tenzij anders bepaald is in de akte. De nieuwe eigenaar moet zo snel mogelijk de Vereniging van Eigenaars op de hoogte stellen van zijn verkrijging.

Veranderingen

De appartementseigenaar mag dingen in zijn appartement veranderen. Hij mag de andere appartementseigenaars daarmee niet benadelen. De veranderingen moeten wel aan de Vereniging van Eigenaars gemeld worden. Van de toevoegingen wordt hij enige eigenaar.

Wijziging en opheffing van de splitsing

In beginsel is voor wijziging van de akte van splitsing de medewerking van alle appartementseigenaars nodig. In de praktijk is dat erg lastig, dus sinds 2005 is in de wet de mogelijkheid opgenomen om met viervijfde van de stemmen een besluit te kunnen nemen om de splitsingsakte te wijzigen. De overige leden kunnen wel binnen drie maanden naar de rechter gaan om een besluit aan te vechten.

Wijziging van de akte van splitsing moet gebeuren door middel van een notariële akte en inschrijving in de openbare registers.

Dezelfde voorwaarden gelden voor opheffing van de splitsing. Echter, in twee gevallen wordt de splitsing automatisch opgeheven. In het eerste geval, wanneer een gesplitst recht van opstal of een gesplitst recht van erfpacht is beëindigd. In het tweede geval, wanneer een perceel dat gesplitst is, onteigend wordt. Toestemming van de appartementseigenaars is in deze gevallen niet vereist. Zij worden echter wel opgeroepen om te worden gehoord.

Er vindt bij appartementsrechten geen vermenging plaats. Als alle appartementen samenvallen in dezelfde eigendom en dus één eigenaar krijgen, blijven de appartementsrechten toch bestaan.

Lees verder

© 2016 - 2017 Suus1, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Vastgoed, een appartement kopenVastgoed, een appartement kopenEen appartement kopen voor uw kind of om deze te verhuren in 2017, maar tegen welke prijs? Het kopen van een appartement…
De Opstalverzekering en de Vereniging van EigenaarsAls u in een appartement woont dan heeft u te maken met de Vereniging van Eigenaars. Deze zal voor het gehele gebouw een…
Bezint eer u begint, milieuvervuilingU ziet een geweldig appartement op een locatie die prachtig is. Er is slechts een probleem, de grond waarop het appartem…
Wat zijn genotsrechten?Wat zijn genotsrechten?Beperkte rechten zijn rechten afgeleid uit een meer omvattend recht, die laatste is bezwaard met een beperkt recht. Bepe…
Vereniging van EigenarenVereniging van EigenarenBij het kopen van een appartement krijgt u met andere zaken te maken dan bij het kopen van een eengezinswoning. Wat moet…
Bronnen en referenties
  • Inleidingsfoto: Life Of Pix / Pixabay
  • http://www.clo.nl/indicatoren/nl2166-woningvoorraad-naar-bouwjaar-en-woningtype (geraadpleegd op 17 september 2016).
  • https://www.notaris.nl/regels-voor-bewoners-appartement (geraadpleegd op 17 september 2016).
  • http://brk.kadaster.nl/doc/begrip/Appartementsrecht (geraadpleegd op 17 september 2016).
  • W.H.M. Reehuis en A.H.T. Heisterkamp, Goederenrecht, Deventer: Kluwer 2006, pagina 537 t/m 556.

Reageer op het artikel "Het appartementsrecht, wat is dat?"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Infoteur: Suus1
Gepubliceerd: 19-09-2016
Rubriek: Wetenschap
Subrubriek: Recht en wet
Special: Beperkte rechten
Bronnen en referenties: 5
Schrijf mee!