Huurovereenkomst met minimumduur of voor bepaalde tijd?

Sinds 1 juli 2016 zijn er twee verschillende huurovereenkomsten mogelijk voor huurwoningen. Het is sindsdien mogelijk om een vast huurcontract aan te gaan met een minimumduur daarin opgenomen, maar het is ook mogelijk een tijdelijk huurcontract aan te gaan. Deze twee typen huurovereenkomsten lijken op het eerste gezicht op elkaar, maar verschillen op cruciale punten.

Wijziging huurrecht 1 juli 2016

Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt van kracht geworden. Met de invoering van deze wet zijn er twee mogelijkheden voor huurovereenkomsten voor huurwoningen in de wet opgenomen. De ene mogelijkheid is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur, bijvoorbeeld een jaar. Deze mogelijkheid bestond al voor 1 juli 2016. De andere mogelijkheid is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Deze laatste mogelijkheid is sinds 1 juli 2016 nieuw.

Huurovereenkomst met minimumduur

Kenmerken

De huurovereenkomst met een minimumduur is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit wordt ook wel een vast huurcontract genoemd. Dat houdt in dat er bij het aangaan geen einddatum is afgesproken en dat de overeenkomst doorloopt totdat één van de partijen de overeenkomst opzegt. In de huurovereenkomst met een minimumduur is, zoals de naam eigenlijk al zegt, een minimumduur opgenomen. Dit betekent dat de overeenkomst binnen deze periode nog niet opgezegd mag worden door zowel huurder als verhuurder. Meestal wordt voor de minimumduur van een jaar gekozen.

Een huurovereenkomst met minimumduur betekent dus voor de verhuurder dat deze voor de periode van de minimumduur verzekert is van huurinkomsten. Dit is voor veel verhuurders de reden om de minimumduur in de huurovereenkomst op te nemen. Voor de huurder betekent dit vooral dat hij of zij voor de genoemde periode vastzit aan de huurovereenkomst. Vanwege de sterkte huurbescherming die huurders genieten, is deze minimumduur niet te zien als extra zekerheid op de woonruimte.

Opzeggen

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt door totdat één van de partijen de overeenkomst opzegt. Dit mag, in het geval van een minimumduur, niet in deze eerste periode van de huurovereenkomst.

Huurder
Voor de huurder geldt dat hij of zij (na het verstrijken van de minimumduur) een huurovereenkomst kan opzeggen. Dit moet schriftelijk en per aangetekende brief gebeuren. Het is niet nodig om een reden voor de opzegging op te geven. De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de betaaltermijn. Dit mag tussen de één en drie maanden zijn. Meestal betaalt een huurder eens per maand de huur en is de opzegtermijn dus een maand. Hier mag niet vanaf geweken worden in de huurovereenkomst. Staat er een andere opzegtermijn in de huurovereenkomst, dan is deze nietig.

Verhuurder
Als de verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op wil zeggen, dan dient hij een aangetekende brief naar alle huurders te versturen. Hierin geeft hij aan dat hij de huur wil opzeggen en om welke reden. Deze reden moet een wettelijk grond betreffen, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik, huurachterstand of strijd met het bestemmingsplan. Als de huurder hier binnen zes weken schriftelijk mee akkoord gaan, wordt de huurovereenkomst opgezegd. Zo niet, dan dient de verhuurder de opzegging bij de rechter te verzoeken. De rechter kijkt naar de door de verhuurder aangegeven wettelijke grond, die hij in zijn brief naar de huurder kenbaar heeft gemaakt.

De opzegtermijn van de verhuurder hangt af van hoe lang de huurovereenkomst al loopt. Bij minder dan een jaar, is de opzegtermijn drie maanden. Bij meer dan een jaar, maar minder dan twee jaar, is de opzegtermijn vier maanden, etc. De maximumopzegtermijn van de verhuurder is zes maanden bij een looptijd van de huurovereenkomst van meer dan drie jaar.

Huurovereenkomst bepaalde tijd

Kenmerken

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is een huurovereenkomst waarin een einddatum is afgesproken. Dit wordt ook wel een tijdelijk huurcontract genoemd. Dat betekent dat de huurovereenkomst bijvoorbeeld slechts voor een jaar is afgesloten. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woonruimte, kortgezegd een volwaardige woning, mag voor maximaal twee jaar worden gesloten. Voor onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een kamer of een woning waarbij je een badkamer of keuken deelt, is vijf jaar de maximumduur van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Er mag slechts één huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten. Als de huurovereenkomst daarna verlengd wordt, is dit altijd voor onbepaalde tijd.

Opzeggen

Huurder
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan door een huurder opgezegd worden met de opzegtermijn gelijk aan de betaaltermijn, dit mag tussen de één en drie maanden zijn. Een afwijking hiervan in de huurovereenkomst is nietig.

Verhuurder
Voor de verhuurder geldt dat hij de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet mag opzeggen voordat deze afloopt. Wel belangrijk is dat de verhuurder binnen drie maanden en één maand voor het aflopen van het huurcontract de huurder schriftelijk op de hoogte moet stellen als hij de huurovereenkomst niet wil verlengen. Dit heet aanzeggen. Als hij dit niet doet, of te vroeg dan wel te laat, dan loopt de huurovereenkomst na eindigen automatisch door als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder dient dan te geschieden op een wettelijke grond, met toestemming van ofwel de huurder ofwel de rechter.

Wat gebeurt er als het niet duidelijk is voor welke optie er is gekozen?

Voor zowel de huurovereenkomst met minimumduur als voor de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn bepalingen in het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017 beschikbaar. Het is belangrijk om te weten dat de twee mogelijkheden voor huurovereenkomst niet gecombineerd kunnen worden. Het is dus kiezen tussen één van de twee opties en daarmee ook kiezen tussen één van de twee bepalingen in het ROZ-model.

Wanneer men zelf een huurovereenkomst opstelt of verschillende bepalingen van het ROZ-model gaat mixen, wordt het lastig vast te stellen wat voor huurovereenkomst er is gesloten. De rechter zal altijd kijken naar de bedoeling van partijen bij het sluiten van een overeenkomst, maar dit is niet altijd helder te krijgen. Vooral van belang om te onthouden is, dat als je een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wilt sluiten, dat de volgende drie elementen terugkomen in de huurovereenkomst:

1. een duidelijke beschrijving dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan met een begin- en einddatum;
2. de mededeling dat de huurovereenkomst na aflopen van deze periode van rechtswege eindigt;
3. de mededeling dat de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds niet mag opzeggen.