Recht van overpad, buurweg en noodweg; hoe zit dat eigenlijk

Arno Derks, 29-10-2015
Ik heb een vraag aangaande een buurpad:
In mijn koopcontract staat het volgende:
De paden gelegen achter de bergingen behorende bij de panden… straat 2 t/m nr 20 naast het pand nr 20 (zijn) (worden bij deze) bestemd tot buurpaden in de zin van art.719, ten behoeve van de eigenaren en gebruikers van de aan dit pad gelegen percelen om daarover te voet te gaan al dan niet met een aan de hand geleid voorwerp of voertuig van en naar de openbare wegen.
Deze tekst refereert naar een akte uit 1976.

Dit buurpad heeft 2 in/uitgangen met een ijzeren poort (waarvan alle gebruikers van het pad een sleutel hebben), beiden komen uit op de openbare weg. Het pad is over de gehele lengte door een hoog hek afgescheiden van het aansluitende terrein. Een groot deel van het pad en een van de uitgangen bevindt zich aan de zijkant van onze tuin/ het huis.
Het pad loopt kadastraal gezien over ons perceel. De uitgang en het pad wordt aan onze kant zelden gebruikt. Dit is ook te zien aan de groene begroeing in het pad. Het pad naar de andere uitgang is daarentegen schoon en zichtbaar in gebruik. Daarnaast draagt het sluiten van het pad bij aan een stukje veiligheid. Een mogelijke vluchtweg in deze richting wordt hiermee uitgesloten.
We zouden het buurpad als zodanig op willen heffen en dit deel van ons perceel in eigen gebruik willen nemen. Het pad dus eenzijdig afsluiten/ dood laten lopen. De panden uitkomend op het buurpad kunnen de openbare weg bereiken via de andere uitgang wat in afstand vrijwel gelijk of korter is aan de afstand naar onze uitgang.

Is er een kans dat we dit juridisch gezien rond zouden krijgen en wat zouden we daarvoor moeten ondernemen? Reactie infoteur, 09-03-2016
Hiervoor heeft u zeker juridische bijstand nodig denk ik, want het ongedaan maken van een buurpad, het opheffen van het gebruik daarvan, zoals volgens akte wel plaats mag vinden, kan eigenlijk alleen als u een procedure aanspant en de rechter moet dan oordelen of in uw geval inderdaad sprake is van (omdat het bijvoorbeeld niet meer wordt gebruikt) een situatie waarbij het recht voor een bepaald deel van het pad (bij uw perceel) vervalt. Dus het enige wat ik u helaas kan adviseren is om iemand goed naar die akte te laten kijken, hopelijk heeft u een rechtstbijstandsverzekering, om uw kansen in te schatten wat een gang naar de rechter u zou kunnen opleveren. Sterkte.

W. van Donkelaar, 17-09-2015
Over de mogelijkheid tot een persoonlijk recht van overpad lees ik niets en zou er erg graag méér over weten. Wij willen namelijk onze buren een persoonlijk recht van overpad geven als aanvulling op de breedte van het overpad dat zij o.g.v. een erfdienstbaarheid hebben, zodat van verjaring nooit sprake kan zijn. Hoe horen wij dat juridisch "waterdicht" te omschrijven en moeten - naast wij zelf - ook de buren die toekenning ondertekenen? Reactie infoteur, 09-03-2016
Dat kan uiteraard inderdaad. Als je als eigenaar iemand een recht van overpad wil geven, kan je dat laten vastleggen. Om het echt waterdicht te krijgen, moet je eigenlijk naar de notaris en het officieel daar regelen en laten vastleggen.

Nancy van Os, 27-07-2015
Onze achterburen gebruiken ons overpad. Tot veel overlast. Er is al uitgezocht en zij hebben geen recht om gebruik te maken van dit pad. Er is recht van overpad voor de buren naast ons, maar niet aan de achterkant.
Er is door ons al expliciet (per brief) aangegeven dat wij willen dat ze het gebruik staken en zij kiezen ervoor dit te negeren.
Welke stappen moeten en kunnen wij nemen? Reactie infoteur, 09-03-2016
Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, zou ik die in schakelen zodat zij je kunnen helpen om eerst middels schriftelijke berichtgeving dit te laten weten, en desnoods het af te dwingen via de rechter. Je kunt uiteraard ook eerst zorgen dat je zelf schriftelijk bezwaar maakt, en kijken wat er gebeurt, maar als ze toch doorgaan, zal je denk ik toch een vorm van juridische ondersteuning moeten inschakelen om het voor elkaar te krijgen.

Cees Polhout, 12-07-2015
Hallo ik heb een vraag!
mijn buren hebben recht van uitweg bij ons, nu vinden zij het nodig om zonder te overleggen, de sloot die naast het stuk weg ligt waar wij hun moeten uitwegen, alle begroeiing weg te halen en mee te nemen, puur om te treiteren hun eigen tuin is een puinhoop daar doen ze niks aan, maar beginnen wel aan mijn sloot die volledig mijn eigendom is, maar volgens hun om dat ze recht van uitweg hebben mogen ze dat doen!
dat wil dus zeggen dat hun gewoon beslissen wat daar wel of niet groeit! Reactie infoteur, 09-03-2016
Dit lijkt me zeker niet correct wat uw buren doen. Als zij recht van overpad hebben, is het handig eerst te kijken wat er in de officiele akte van erfdienstbaarheid staat. Soms zijn die kort, soms zijn die uitgebreider en omschrijven ze precies wat wel en niet mag. Maar aangezien u eigenaar bent van het pad kunnen zij uiteraard niet zonder uw toestemming zomaar dingen doen, u moet als eigenaar zorgen dat conform ook de afspraken die op papier staan zij kunnen blijven uitrijden/de weg zoals omschreven kunnen blijven gebruiken en dus voor hun in die mate vrij is dat dat mogelijk is, maar dat is wat anders dan dat zij zomaar van alles kunnen weghalen etc zonder overleg. De enige reden om iets weg te halen zou zijn omdat ze anders niet de weg meer zouden kunnen gebruiken (maar dan nog kunnen zij dat niet zomaar zonder overleg doen en moet dat in redelijkheid lijkt mij). Mocht u een rechtsbijstandsverzekering hebben, zou ik die inschakelen zodat zij even naar de notariele akte kunnen kijken en u kunnen helpen e.e.a. duidelijk te maken richten de buren wat conform de akte wel en niet kan. Sterkte

Pieter Modderman, 01-07-2015
Goedemiddag,

Ik heb een slagerij met achteraan een garage voor mijn bus en aanhanger. Deze garage grenst aan een parkeerterrein wat niet van mij is. Moet ik uit deze garage kunnen rijden of mag dat niet? En mag mijn aanhanger voor deze garagedeur staan?
1 van de bewoners zet namelijk zijn auto voor mijn garage om uitrijden te beletten.
Ze geven zelf aan dat ik er wel in en uit mag rijden maar dat kan dus niet als er iemand voor geparkeerd staat.

Met vriendelijke groet,
Pieter Modderman Reactie infoteur, 09-03-2016
Hallo Pieter, dat is een beetje lastig inschatten vanuit wat u vertelt (en ik ben ook geen jurist). Laat u even goed informeren, hopelijk heeft u rechtsbijstand, het zou natuurlijk eigenlijk raar zijn als u legaal een garage heeft die van u is, u die niet in en uit zou kunnen rijden. Wat zijn destijds de afspraken die gemaakt zijn bij het plaatsen of kopen van de garage? Had uw voorganger (als de garage er al langer staat) ook toegang via het parkeerterein, is er hier sprake van een recht wat in de loop van de jaren is ontstaan. Vraagt denk ik echt even om uitzoeken samen met iemand met juridische achtergrond. Sterkte.

Imke, 18-05-2015
Goedendag,
Op de oprit naast ons huis rust een recht van overweg voor de buren, die zo met een personenauto via onze tuin in hun tuin kunnen komen (dit is vastgelegd bij de notaris, 20 jaar geleden). Zij maken hier al jaren geen gebruik meer van, omdat er sinds een jaar of 8 een nieuwe openbare weg aan de andere kant van hun perceel is aangelegd. Ze hebben nu dus via de andere kant van de tuin toegang tot de openbare weg, en gebruiken dit ook: ze hebben hier een carport en bestrating aangelegd. De bestrating aan de kant van de tuin die aan de weg met het recht van overweg grenst, hebben ze weggehaald. Ze kunnen dus niet eens meer met een auto gebruik maken van dit recht. Hierdoor ontstaat een rare situatie: in onze tuin moet de weg volgens het recht blijven liggen (wij mogen er van de buren geen grasveld o.i.d. van maken), maar in hun tuin staat een heg waar je niet met de auto door kunt. Toch willen ze geen afstand doen van dit recht van overweg, ook niet tegen betaling. Gezien de nieuwe situatie, hoe schat u de kans in dat een rechter over zal gaan tot opheffing? En stel dat de rechter hiertoe beslist: is het gebruikelijk dat het recht dan alsnog afgekocht moet worden? Reactie infoteur, 09-03-2016
Mij is niet helemaal duidelijk wie de eigenaar is van de grond waar het recht van weg op rust. Zoals ik het lees bent u de eigenaar, is het uw tuin, en hebben de buren er een erfdienstbaarheid op (recht van weg, officieel vastgelegd). In uw geval denk ik zeker dat het heel goed is juridisch advies in te winnen, want hier is duidelijk sprake van een feit dat er geen nut meer bestaat voor het recht van overpad, omdat er een andere mogelijkheid is ontstaan om bij hun huis / perceel te komen. Een recht van overpad kan inderdaad vervallen of worden opgeheven en de rechter kan naar uw situatie kijken, hoe de rechter zal oordelen weet ik uiteraard niet, maar zoals ik het lees (maar ik ben geen jurist), is hun handelen (ze maken er geen gebruik meer van, hun handelen zorgt er ook feitelijk voor dat er niet eens meer gebruikgemaakt kan worden van recht van weg) mogelijk wel een duidelijk signaal en valide argument dat een rechter in uw voordeel kan beslissen, maar nogmaals, wint u hier even goed juridisch advies over in, want mogelijk gelden hier toch ook bepaalde termijnen of andere argumenten voor het opheffen van een recht van weg, maar het lijkt het me zeker waard om het goed te laten uitzoeken, met de akte erbij, want het zou heel raar zijn dat u als eigenaar nu niet kunt doen wat u wilt met het stuk wat zij niet meer gebruiken. Als via de rechter duidelijk aangetoond kan worden dat in uw ogen dat recht is vervallen omdat zij er al langere tijd geen gebruik meer van maken, en de rechter beslist in uw voordeel, lijkt het me raar dat u dit zou moeten afkopen. Of de rechter zou anders moeten beslissen en u zou toch tot een overeenkomst kunnen komen onderling om het recht alsnog ongedaan te maken, maar ook dan is goed om juridische bijstand te hebben om te kijken wat redelijk is. Sterkte en succes.

Hans, 11-05-2015
Een steeg grenst aan 19 woningen. De ene kant van de bewoners hebben de mogelijkheid gebruik te maken van de steeg en hebben ook een achteruitgang met deur. Nu ligt de steeg er heel slecht bij en willen deze laten herstellen opnieuw laten leggen. Hoe kan ik iedere verplichten om hier aan mee te betalen? Recht van overpad maar ook zorgplicht lijkt mij? De groep die ook vooruit kunnen via de garage willen niet mee betalen terwijl ze er ook gebruik van maken! De een wat meer dan de ander maar wat is jullie advies? Reactie infoteur, 09-03-2016
Hoi Hans, Als er een officieel recht van overpad is vastgelegd, zou je moeten kijken of er iets over onderhoud in de akte omschreven staat. Ik weet niet als er niets hierover in de akte staat, je mensen kan verplichten, al is het wel zo dat in alle redelijkheid gezorgd moet worden dat als er een officieel recht van overpad is, dat pad natuurlijk ook begaanbaar moet blijven zodat je er gebruik van kan blijven maken. enige wat ik je helaas kan adviseren is om toch juridisch advies in te winnen, het lastige met al dit soort zaken over recht van overpad is, geen een situatie is hetzelfde, iemand dient echt even mee te kijken naar jullie specifieke geval. Succes

Chris van Loon, 18-04-2015
Hallo, hoe zit het met het aansprakelijk stellen van de gemeente (provincie?) als er een ongeluk is gebeurd op de erf buurtweg met als oorzaak het slecht onderhoud ervan. Reactie infoteur, 26-04-2015
Hallo Chris, ben bang dat ik daar geen antwoord op kan geven. Dit valt buiten het onderwerp van deze topic. Heel vervelende situatie die je beschrijft, het enige wat ik je kan meegeven is je goed bij een jurist te laten informeren. Hopelijk heb je een rechtsbijstandsverzekering en kunnen zij je verder helpen. Succes

Daan Oostland, 08-04-2015
Goedendag,

Een vraag: Wij willen een huis kopen waar "recht van overpad"op berust. Het recht van overpad is bedoeld om een persoon naar de moestuin te laten gaan. Nu wilt deze persoon zijn moestuin verkopen, kan hij deze dan verkopen met recht van overpad zodat de nieuwe eigenaar van de moestuin ook over ons perceel mag. Zo ja mogen wij dan bepaalde handelingen eisen zoals poort sluiten ivm een hond.

Met vriendelijke groet, Reactie infoteur, 09-04-2015
Hallo Daan,

Een recht van overpad is een zakelijk recht, dat betekent dat het over gaat op nieuwe eigenaren als huidige eigenaren het verkopen. Dit is overigens in het geval dat het recht van overpad notarieel is vastgelegd. Als er op andere manieren mondelinge afspraken zijn (persoonlijk recht) of sprake is van een persoonlijk tussen partijen gevestigde huurovereenkomst zonder dat er officieel een erfdienstbaarheid (recht van overpad) bij de notaris is gevestigd, dan ligt dit mogelijk anders.

Ik ga er even vanuit dat er een officieel papier is/notariele akte is, in dat geval denk ik dat u weinig kunt doen als de huidige eigenaar van zijn moestuin het verkoopt. Kijk goed hoe e.e.a. in de notariele akte omschreven staat, wat kan wel en wat kan niet. Niet alle aktes zijn even uitgebreid dus soms is het lastig exact te interpreteren, maar het is in de regel wel zo dat basale uitgangspunten als, er mag geen hinder of schade ontstaan, nageleefd dienen te worden. Ik denk dat u in goed overleg met nieuwe eigenaren best kunt bespreken dat men zich aan een aantal regels dient te houden om te zorgen dat beide partijen tevreden zijn.

Laat ook uw notariele akte even lezen aan iemand met een juridische achtergrond. Het is goed te weten voor u hoe u de akte uit dient te leggen en wat uw rechten zijn als eigenaar van de grond waar het recht op rust. Succes

Tineke Staats, 26-03-2015
Mag een achterom met recht van overpad zomaar veranderd worden in een hoofdingang voor 2 appartementen?
Het woonhuis is veranderd in winkel met daarboven 2 appartementen.
Het recht van overpad is vastgelegd in de koopakte voor een woonhuis.

Alvast hartelijk dank. Reactie infoteur, 27-03-2015
Lastige vraag, ken uw specifieke situatie natuurlijk niet en ik ben geen jurist, maar de eigenaar van het pad (waar u recht van overpad over heeft) heeft natuurlijk in principe het recht om te doen en laten met het pad zoals hij/zij wil, mits hij/zij natuurlijk niet de afspraken schendt zoals die zijn vastgelegd. Anders gezegd, het gebruik waarop u volgens notariele akte recht heeft dient ongehinderd plaats te kunnen blijven vinden. Mocht u zich zorgen maken, en u heeft bijvoorbeeld een rechtsbijstand verzekering, zou ik het zeker even voorleggen ter nadere beoordeling, zodat u goed weet (op basis van uw notariele akte/en omschrijving in de koopakte), of er hier sprake is van schending van afspraken en dat u goed weet wat uw rechten zijn mochten er zich evt in de toekomst problemen voor doen. Succes.

Nanno, 24-03-2015
We hebben een proces verloren. we wilden n.l. een noodweg via de oprijlaan van de verre buren vorderen ( onze direkte achterburen maken er ook gebruik van ), maar omdat we eigenaar zijn van beide kavels heeft de rechter beslist dat we over de eerste kavel kunnen uitwegen. Nu is mijn vraag: "We verkopen de eerste en grootste kavel met ons woonhuis en houden het achterste gedeelte. Kunnen we als het huis verkocht is dan wel een noodweg claimen voor de achterste kavel? Reactie infoteur, 27-03-2015
Ja het is inderdaad zo bij een noodweg dat die vaak alleen gevorderd kan worden als sprake is van een situatie waarbij die weg echt de enige mogelijkheid is tot het kunnen bereiken van de openbare weg. In die zin zou u, indien u de eerste kavel verkoopt, en u voor de overblijvende kavel geen andere toegangs/uitgangsweg meer heeft dan die (nood)weg, inderdaad meer kans maken op een noodweg. Maar laat u goed informeren. Een noodweg krijgt u niet altijd vrijblijvend, er kan een vergoeding voor worden gevraagd, en het kan ook per direct worden opgeheven als er een andere mogelijke toegangsweg zou kunnen ontstaan in de toekomst, ook kan de eigenaar van het het perceel waarover u een noodweg claimt flink tegenwerken, door bijvoorbeeld te wijzen op het feit dat vaak de kortste weg dient te worden gekozen naar de openbare weg (mogelijk is dat helemaal niet via de weg die u voor ogen heeft, maar via andere kavel, alhoewel de schade die het toebrengt, door bijvoorbeeld een nieuwe weg via andere kavel te eisen ook wel dient te worden meegewogen. Kortom, ik zou zeker juridisch advies inwinnen! Succes

C. G. Oosterbaan, 01-03-2015
Vraag een noodweg is zo'n 40 jaar geleden ontstaan. Gedeeltelijk over provinciale grond en gemeentelijke eigendom. Voor beide is een huurcontract afgesloten. Bij verkoop perceel met woning en stallen etc. verandert de provincie probleemloos het huurcontract ten gunste van de nieuwe eigenaar. De gemeente stelt, dat hierover een nieuw besluit door de gemeenteraad moet worden genomen waarschijnlijk met de achtergrond de huur te kunnen verhogen. Is in deze situatie eigenlijk een huurcontract op zijn plaats voor de verbinding tussen provinciale grond en de gemeentelijke openbare weg (brede steeg tussen twee particuliere woningen met bruggetje ca. 3 mr breed en ongeveer 25 mr lang). Heeft de gemeente een wettelijke verantwoordelijkheid voor veiligheid onderhoud van deze doorgang nu het oude huurcontract kennelijk vervalt? Kan de huursom verandert worden? Wat is een redelijke reactie richting gemeente om geen ongenoegen te wekken? Reactie infoteur, 06-03-2015
Ik ben bang dat ik daarop geen definitief antwoord kan geven (ik ben geen expert), maar ik vraag me sterk af of men zomaar het bedrag zelfstandig kan verhogen. Ik zou dus niet zomaar accoord gaan (voor u verandert er immers niets, toch, de noodweg is nog steeds hetzelfde, uw gebruik ook). Als destijds deze noodweg door een rechter is toegewezen en afspraken zijn gemaakt over de hoogte van de vergoeding, zou ik zeker niet zomaar accoord gaan met een verandering daaraan, zonder dat de rechter daartoe besloten heeft. (zie punt 2 hieronder)

Het BW stelt namelijk: Art. 5:57 Aanwijzing uitweg ('noodweg')
1. De eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of een openbaar vaarwater, kan van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf vorderen tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend.
2. Indien zich na de aanwijzing van de noodweg onvoorziene omstandigheden voordoen, waardoor die weg een grotere last aan de eigenaar van het erf veroorzaakt dan waarmee bij het bepalen van de in lid 1 bedoelde vergoeding was gerekend, kan de rechter het bedrag van de vergoeding verhogen.
3. Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang van het ingesloten erf, dat langs die weg de openbare weg of het openbare water zo snel mogelijk kan worden bereikt, en met het belang van de bezwaarde erven om zo weinig mogelijk overlast van die weg te ondervinden. Is een erf van de openbare weg afgesloten geraakt, doordat het ten gevolge van een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen dan een vroeger daarmee verenigd gedeelte dat aan de openbare weg grenst of een behoorlijke toegang daartoe heeft, dan komt dit afgescheiden gedeelte het eerst voor de belasting met een noodweg in aanmerking.
4. Wanneer een wijziging in de plaatselijke omstandigheden dat wenselijk maakt, kan een noodweg op vordering van een onmiddellijk belanghebbende eigenaar worden verlegd.
5. Een noodweg vervalt, hoelang hij ook heeft bestaan, zodra hij niet meer nodig is

Ik denk sowieso dat de eigenaren van de grond de plicht hebben zorg te dragen voor doorgang en toegankelijkheid/onderhoud. U betaalt immers o.a. voor de "schade" die uw gebruik van de noodweg en het in stand houden van die noodweg.

Heeft u een rechtsbijstand verzekering? Laat het even goed uitzoeken hoe het juridisch zit in dit specifieke geval. Ik zou niet naar de gemeente reageren voordat u weet wat uw rechten zijn. Bedenk, de gemeente zelf heeft ook juridisch adviseurs die ze zullen raadplegen, ik zou zelf ook even advies inwinnen. Indien u geen rechtsbijstand verzekering heeft, dan hebben sommige verzekeraars een service om niet verzekerden te helpen (een eerste adviesgesprek is vaak gratis/men beoordeelt dan in hoofdlijnen uw zaak en wat zij eventueel voor u zouden kunnen doe). Succes!

Pieter, 14-02-2015
Hoe zit het dan met een noodweg, *art.57 BW5*, stel dat die situatie al jaren bestaat, kan dat dan ook vijandig verjaren? Reactie infoteur, 22-02-2015
Hallo Pieter, Ik weet niet precies wat je bedoelt met vijandig verjaren, maar ik denk dat je vraagt of een noodweg na verloop van tijd ook kan verjaren (tot een recht van overpad?). Ik ben geen jurist, maar ik denk het niet. Bedenk ook dat een noodweg ook echt alleen bedoeld is om een toegang tot de openbare weg te hebben. Het perceel moet dus ingesloten zijn door percelen van andere eigenaars en geen behoorlijke toegang hebben tot een openbare weg, alleen dan kan je aanspraak maken op een noodweg over een van de omliggende percelen. Om officieel van een noodweg te kunnen spreken moet dit door een rechter worden aangewezen (vaak wordt er in zaken waar men een noodweg claimt ook wel gekeken of er sprake zou kunnen zijn van een erfdienstbaarheid of buurweg, als daar geen sprake van is en het gaat om een weg/pad dat de enige toegangsweg is naar het perceel kan men - als uiterste geval - aanspraak maken op een noodweg). Let wel, het is toch een "mindere" optie dan een recht van overpad of buurweg, omdat er sprake kan zijn van een vergoeding die je voor het gebruik moet betalen. En de noodweg alleen geldt voor zolang hij nodig is. En vaak de meest eenvoudige wijze om je perceel te bereiken voldoende wordt geacht (lopen/fiets). Bij mijn weten is er geen sprake van dat een aangewezen noodweg alsnog kan verjaren (als hij maar lang genoeg bestaat dat er dan sprake kan zijn van een recht van overpad). Immers het gebruik is uitdrukkelijk bestempeld als noodweg, vaak vindt vergoeding plaats waarmee duidelijk is wie de eigenaar is en wie niet en onder welke voorwaarden gebruik plaats vindt. Daarmee voldoet men (ook na jaren) niet automatisch aan de eisen die gelden voor (een verjaringsrecht voor) recht van overpad.

Nol130 (infoteur), 18-01-2015 #32
Zelf heb ik recht van overpad over het hele heersende erf dus zo wel van voor als naar achteren toe, maar nu sluit mijn buurman mijn voorkant af met paaltjes zodat ik niet meer met mijn auto voor het huis kan parkeren.
Wij rijden al meer als 14 jaar onze auto aan de voorzij op, maar mag hij nu dit zomaar doen dat is de vraag en wie weet hier antwoord op.
groet nol130 Reactie infoteur, 18-01-2015
Hallo Nol, uit je berichtje is jouw situatie een beetje moeilijk af te leiden en in te schatten. Heb je een officieel vastgelegd (notariele akte) recht van overpad? Zo ja, dan is het belangrijk te kijken hoe het gebruik (over wat kan en mag en hoe je de grond waarover je recht van overpad hebt mag gebruiken) daarin gedefinieerd staat. Sommige aktes zijn heel gedetailleerd, andere een stuk minder uitgesproken. Echter, een eigenaar van het pad/de grond waarover jij rijdt (en waar jij recht van overpad over hebt), mag niet zomaar jou de toegang ontzeggen of daar plotseling verandering in aan brengen, als dat in strijd is met hoe het gebruik omschreven staat en bedoeld is met de akte. Het is raadzaam de akte even door iemand te laten bekijken en advies te vragen (rechtsbijstand of notaris). Succes

Hond, 04-01-2015
Beste,

Ik woon in een huurwoning via een erkende woningcoörporatie. Ik woon hier nu zo'n 2 jaar. Voordat ik hier kwam wonen heb ik bij een informatief gesprek met de woningcoörporatie om opheldering gevraagd rondom gebruik van de gang achter het huis. Het betreft een eenvoudig huisje uit de jaren 1920-1930 (ik durf het niet exact te zeggen) met een aardig grote tuin. De tuin is in feite in twee delen gesplitst waarbij een gang tussen de beide delen door loopt. Deze gang loopt bij alle 5 buren midden door hun tuin. Omdat ik wel van privacy houd en bovendien honden heb, wilde ik graag opheldering over de functie en het gebruik van deze gang voordat ik het huurcontract tekende en de woning ging bewonen. In een mondeling gesprek is mij toen aangegeven dat het hier een brandgang betreft; buren zouden er af en toe gebruik van maken wanneer zij de achteruitgang moeten gebruiken met de fiets, of wanneer zij in de tuin bezig zijn etc. Verder zou het echt een brandgang zijn en ook als zodanig gebruikt moeten worden.

Nu is het zo dat mijn ene buur al zo lang ik hier woon, en ook daar vòòr al, al haar bezoek achterom door de brandgang laat komen. Zij woont zelf in het midden van het blok en heeft een eigen voordeur aan de straat. De vorige bewoner vond dit zo irritant dat hij verhuisd is naar een huisje met een eigen privé tuin. Ikzelf vind het ook zeer vervelend aangezien mijn buur minimaal(!) 6 keer op een dag bezoek krijgt en al dit bezoek gaat, heen én weer terug, langs die brandgang. In de zomer heb ik geen privacy als ik rustig in de tuin wil zitten, maar ook op een mooie voorjaarsdag wanneer ik in de tuin aan het werk ben en mijn honden ook rondlopen is het erg vervelend. Vandaag was voor mij de maat een beetje vol. Het was zo'n mooie vroege voorjaarsdag, zacht waar en ik besloot wat in de tuin bezig te gaan. Honden liepen rond maar waren rustig. Er kwam bezoek. Honden sloegen aan, ik riep ze onmiddellijk bij me en ze waren stil. Later kwam er nog eens bezoek, en nog eens. Elke keer als ik dacht dat het nu toch wel klaar zou zijn, kwam er nog iemand. Het ging maar door, wel anderhalf uur lang, en elke keer moest ik mijn honden weer bij me roepen om te voorkomen dat ze zouden aanslaan. Ik vond het doodvermoeiend. Ik doe mijn uiterste best mijn honden op te voeden en te zorgen dat ze geen overlast geven voor de buurt, maar dit is de kat op het spek binden. (Achteraf bleek dat ze haar verjaardag voor familie vierde, wat ik niet wist.)

Uiteindelijk was ik helemaal gesloopt en ik baalde enorm. Dit was niet wat ik voor ogen had toen ik even lekker de tuin in wilde. Nu ga ik conflicten liever uit de weg dan dat ik ze op zoek, maar ik merk dat ik het nu toch wel een beetje zat begin te worden. Ik heb al heel wat keren tactisch laten vallen dat ik deze situatie niet erg handig vind zo, maar dat wordt blijkbaar niet opgepikt. Ik zal dus het gesprek moeten aangaan en duidelijk moeten zeggen dat ik hier echt last van heb en het vervelend vind, maar ik wil graag eerst weten waarop ik mij kan beroepen. Hoe liggen de regels in dergelijke situaties? Wat zijn mijn rechten?

Bij voorbaat dank!
NB. Er is dus sprake van een voordeur direct aan de straat. De betreffende buur is ook de enige buur die bezoek achter door de brandgang laat komen, verder is er niemand die dit doet. Reactie infoteur, 06-01-2015
Beste,

Ik kan me helemaal indenken dat dit heel vervelend is. Het is tegelijk denk ook een lastige situatie (gezien het feit dat u geen eigenaar bent en derhalve ook een ander het gebruik van het pad moeilijk kunt ontzeggen). Ik denk dat u inderdaad moet proberen het samen met de buren of met hulp van de woningcooperatie op te lossen. Misschien is het slim eerst even met de woningcooperatie te praten voordat u de buren aanspreekt. Dat weet u hoe zij erover denken en wat uw rechten op grond van uw huurcontract zijn, en kan u ook vragen of de woningcooperatie u wellicht kan steunen. De woningcooperatie kan aangeven hoe het pad gebruikt kan/mag worden en kan wellicht uw buren erop aanspreken om het niet onnodig te gebruiken (en aandringen de voordeur te gebruiken). Ik hoop op een goede uitkomst voor u.

Berge, 23-12-2014
Goedemiddag, na het lezen van bovenstaande tekst heb ik een vraag. Wij wonen in een huis wat in 1958 is gebouwd, en in 1960 is achter de woning een garage gebouwd, maar om bij deze garage te komen moet je achter een andere woning langs en is er toen die tijd een recht van overpad opgemaakt. Toen wij het huis in 1984 kochten stond dit ook in de koop akte. Naast ons zijn nieuwe buren gekomen dit is ongeveer 12 jaar geleden, ik heb meerdere malen gevraagd of ze misschien de oprit naar mijn garage zouden willen verkopen maar kreeg steeds geen antwoord.
Nu zou ik graag de oprit opnieuw willen laten bestraten, en een carport laten plaatsen, dit wil ik graag in goed overleg met mijn buren doen krijg ik als antwoord dat pad is niet van jou ik zal er over nadenken, mag en kan dit na zoveel jaar?
Of is het recht van overpad verjaard. Reactie infoteur, 06-01-2015
Hallo berge,

Als er destijds notarieel een recht van overpad is gevestigd en u heeft dit recht als eigenaar bij koop van uw huis verkregen, dan moet u zich in eerste instantie houden aan hoe het in de akte omschreven staat. Ook al heeft u een recht van overpad, u bent inderdaad geen eigenaar daarvan. En is het denk ik (let op ik ben geen jurist) inderdaad zoals uw buren zeggen, u bent geen eigenaar, dus (of het moet expliciet als recht in de akte staan, maar ik neem aan van niet) u heeft dan inderdaad niet het recht om op andermans grond ineens te gaan bestraten. Het is vaak wel zo dat in de akte opgenomen staat dat het pad toegankelijk moet blijven voor u etc etc. Maar als e.e.a. nu goed begaanbaar is, en bestrating dus niet perse nodig is, ben ik bang dat u toch zal moeten proberen om toestemming te krijgen, u kunt het dan niet uit uzelf doen of afdwingen. Ik raad u wel aan in ieder geval even goed naar de akte te laten kijken die destijds is gevestigd. Bij mijn beleven kan een recht van overpad niet verjaren, het kan hoogstens (in dien de situatie is verandert, dat moet u dan aantonen) worden aangevochten. Succes, ik hoop dat e.e.a. in goed overleg toch lukt, dat zou het mooiste zijn.

Mark, 26-11-2014
Goedemorgen.

Mijn vraag is over een brede steeg achter. Wij hebben 2 jaar geleden dit huis gekocht met toevallig bij ons achter een breed stuk als steeg. Nu is vorig jaar het huis achter ons verkocht. Deze mensen willen de steeg versmallen aangezien zij zeggen dat het hun grond is. Ik heb het veldwerk opgevraagt van onze tuin en blijkt dat dit wel bij hen hoort maar er zitten ook 2 putten in. Als zij de steeg versmallen, komen de putten in hun tuin te liggen. Nu is mijn vraag mag dit zomaar? Ik heb juist het huis gekocht met de brede steeg om zo lopend achter om te kunnen met mijn motor. De steeg is altijd al zo geweest vanaf 1982 wat ik op de kadasterkaart kan zien. De steeg loopt alsmaar door en wordt door meerdere bewoners gebruikt. Als zij dit wel mogen wat is het minimum aan breedte wat zij vrij moeten houden voor de steeg? Ik heb recht van overpad.

Alvast bedankt.
Groet,
Mark Reactie infoteur, 04-12-2014
Hallo Mark,

Als jij een recht van overpad hebt, bedoel je dan dat het notarieel is vastgelegd en bij de koop van jouw huis ook officieel in de stukken is opgenomen dat jij dat recht van overpad hebt gekregen? Zo ja, dan is het voornamelijk van belang hoe dat recht van overpad in de notariele akte is gevestigd. Als het goed is staat daarin omschreven hoe het pad gebruikt kan en mag worden. Soms zijn die beschrijvingen heel gedetailleerd (en wordt er bijvoorbeeld ook een breedte van het pad omschreven, dat mag je dan uiteraard niet zomaar veranderen), soms is de omschrijving vrij globaal, dat is per akte verschillend. Het is maar net hoe de eigenaren van het heersende en dienende erf het destijds hebben laten vastleggen.

Ik ben bang dat ik op jouw vraag geen direct antwoord kan geven, het hangt echt van jouw specifieke situatie af. Het gebruik van het pad zoals in de akte vastgelegd (hoe het mag worden gebruikt, dus bijvoorbeeld te voet, te fiets of gemotoriseerd verkeer etc) is iets dat niet zomaar kan worden veranderd. Ik bedoel daarmee: stel er staat niet exact een breedte van het pad in de akte omschreven, dan mag je er toch in ieder geval wel van uitgaan dat de staat/uiterlijk van het pad en het gebruik zoals dat plaatsvond destijds (ten tijde van opstellen van akte), ook nu nog mogelijk moet zijn (voor jou). De eigenaren van het pad moeten daar rekening mee houden. En mogen niet zomaar dingen aanpassen, als dat in strijd is met het gebruik zoals dat in de akte omschreven staat/of dat moeilijker of onmogelijk maakt.

Wat ik je zou adviseren is om goed naar de oorspronkelijke akte te laten kijken door een jurist/advocaat of notaris. En je goed te laten adviseren omtrent jouw rechten in deze.

Succes!

Jolanda, 27-10-2014
Wij hebben na veel gedoe een stuk achtertuin, wat gemeentegrond bleek te zijn verkregen door verjaring. De situatie was langer dan 20 jaar zo. Nu hebben we ook een achterom. De buurman vertelde ons dat dat niet mocht en ik heb dus de gemeente gebeld en die bevestigd dat. Maar is het niet gewoon mee verjaart? Reactie infoteur, 30-10-2014
Hallo Jolanda,

Dat is lastig te zeggen zo. Van wie is de grond van de "achterom"? Ook van de gemeente of van de buurman? Als die achterom altijd gebruikt is om bij je achtertuin (wat nu door verjaring jouw eigendom is geworden) te komen, zou je zeggen dat dit wellicht ook verjaard is inderdaad, maar dan wel in de zin dat het niet uw eigendom is/wordt, maar dat je er een recht van overpad over zou kunnen claimen. Het lijkt het me wel waard om het goed uit te zoeken.

Ik neem tenminste aan dat er geen andere afspraken zijn over die achterom (huurcontract afgesloten om over de grond te mogen gaan etc)

Je zult wel moeten aantonen dat je al meer dan 20 jaar (te beginnen na 1992) gebruik maakt van dat pad, dusdanig als was het jouw eigendom was. (waarmee bedoeld wordt dat u het zeer frequent gebruikt, dat u dit kunt aantonen, dat u zich gedroeg als eigenaar bijvoorbeeld door onderhoud te plegen aan het pad etc etc). Ik zou u adviseren om goed informatie / advies in te winnen. Let wel zaken m.b.t. een achterom liggen nog wel eens moeilijk, omdat je volgens de wet geen recht hebt op achterom. Een voordeur/ingang naar openbare weg aan de voorkant is soms in de ogen van een rechter voldoende.
Het hangt er dus vooral van af of u goed kunt aantonen dat uw gebruik noodzakelijk is en al jarenlang bestaat.

Mocht u een rechtsbijstandsverzekering hebben zou ik zeker advies in gaan winnen, zo niet wellicht toch kijken of u ergens juridische hulp kunt gaan inschakelen, sommige gemeenten hebben gratis juridische loketten, sommige notarissen hebben ook gratis inloopspreekuren. Ook al heb je geen rechtsbijstandsverzekering, de meeste verzekeraars nemen wel "niet verzekerden zaken" aan, uiteraard wel tegen betaling. Het is het wellicht waard hier eens naar te informeren.

Succes!

Jha Ackermans, 16-10-2014
Ik kom al van 1976 via de oprit van de buren naar mijn parkeerplaats achter in mijn tuin, en dan zo naar de woning, met fiets, auto, aanhanger. ik heb dus volgens mij, wettelijk recht van overpad. Als ik mijn woning verkoop, gaat dit recht over op de koper van mijn huis? Reactie infoteur, 30-10-2014
Halol Jha Ackermans,

Het zou kunnen (met wat ik lees uit uw verhaal), dat bij u een recht van overpad is ontstaan, echter als er niets op papier staat, denk ik (let op ik ben geen expert) dat u dit niet zomaar als recht kunt meeverkopen aan nieuwe bewoners. Als u een officiele notariele akte heeft waarin uw recht op overpad/weg staat, is dit een zakelijk recht, dat houdt in dat het overgaat op rechtsopvolgers (nieuwe bewoners), in de (ver)koopakte en leveringsakte bij verkoop van het huis zullen makelaar en notaris dit dan ook vermelden. Zij zullen om officiele documenten vragen.

Als er niets op papier staat, zult u in mijn beleven eerst uw recht moeten halen (alsnog op papier krijgen dat u hier recht op heeft), dat kan in het eenvoudigste geval met medewerking van de buren (eigenaar pad), door samen e.e.a. notarieel vast te leggen.
Alss zij daar niet aan willen meewerken, dan zult u een zaak moeten aanspannen en via de rechter uw recht moeten halen. Pas als dit recht u is toegewezen, kunt u het als recht beschouwen en gaat het over (bij verkoop) naar nieuwe bewoners.

Laat u even goed informeren (rechtsbijstand/notaris/advocaat)

Succes!

Ineke, 05-10-2014
Wij hebben een boerderij achter ons huis.
Er is een twee-onder een-kap van gemaakt.
De oude boer is 90 en is gestopt met het bedrijf en het jonge gezin met 3 teeners woont ernaast.
De zoon heeft een baan maar is hobbyboer.
Maar hij huurt steeds meer grond en gaat steeds meer handelen en heeft nu ook al stalling voor 2 paarden.
Hij verkoopt witlofwortels dus zaterdags komen vaak tractors laden.
Zijn kar heeft hij 2.50 breed gemaakt en dan rijdt hij vaak takken van onze coniferen en bloemen.
Ook lopen de twee meisjes die paard rijden vaak heen en weer met de paarden.
De paarden poepen regelmatig en dat wordt ook niet opgeruimd.

Mijn vragen zijn:
Hoe breed moet de pad zijn?
Mogen we deze event. versmallen?
Zijn wij verplicht de tractors door te laten die voer komen halen?
Welke snelheid is toegestaan?
Mogen paarden met eigenaren over de pad?
Zijn ze verplicht de mest op te ruimen?

In de notariele akte staat dat onze achterburen recht van overpad hebben.
M.vr. gr. Ineke Verbeek Reactie infoteur, 14-10-2014
Beste Ineke,

Oei, dat zijn veel moeilijke vragen, die ik denk ik niet zomaar kan beantwoorden. Ik begrijp uit uw laatste zin dat er ooit notarieel een recht van overpad is gevestigd. Belangrijk is dus te kijken hoe dit recht in die akte exact omschreven staat. Dat is de leidraad voor wat kan en mag en om te beoordelen of men meer doet dan feitelijk is afgesproken. In de praktijk is de ene akte veel uitgebreider dan de andere, soms is het heel gedetailleerd omschreven welk type gebruik/voertuigen is toegestaan, wanneer, over welke breedte etc etc, maar andere aktes zijn een stuk eenvoudiger.

Overigens staat er in de meeste aktes wel iets in over het feit of het recht van overpad te voet, te fiets of gemotoriseerd is; en welke type gemotoriseerd verkeer dit dan betreft, Overigens, is het niet zo dat, ook al is de akte summier, men ineens veel meer of nieuwe rechten kan ontlenen aan de akte simpelweg omdat ze meer / anders het pad zijn gaan gebruiken over de jaren heen, anders gezegd, je kunt niet eerst jarenlang te voet zijn gegaan over het pad, en plotseling ook met gemotoriseerd verkeer over het pad gaan, als daar niet specifiek iets over vermeld staat in de akte. Het huidige gebruik moet passen/gelijk blijven met hoe het ooit is bedoeld en plaatsvond ten tijde dat de akte is opgesteld. Bijvoorbeeld: de vorige bewoners gingen altijd te voet en met de fiets, nieuwe bewoners kunnen dit recht van overpad niet ineens omzetten in een recht van weg (recht op met gemotoriseerd verkeer over pad te gaan) als dat niet in de akte staat.

Het spreekt voor zich dat mensen die recht van overpad hebben wel dienen te zorgen dat er geen schade of overlast ontstaat (soms staat daar ook een clausule over opgenomen in de akte, soms zelfs een boeteclausule) en dat men netjes is (geen mest achterlaten). Daar kunt u denk ik altijd hen op aanspreken als eigenaar van het pad.

Afhankelijk van hoe uw akte eruit ziet kunt u ook de mogelijke onterechte vrijheden die men neemt inperken. Als nooit letterlijk is opgenomen/gespecificeerd dat men te paard mag gaan of met gemotoriseerd verkeer/specifiek tractor over het pad, dan staat u wel sterk denk ik.
Uw vraag over de breedte of snelheden is moeilijk te beantwoorden, als er niets is vastgelegd, maar bijvoorbeeld wel sprake is van recht van weg in de akte (gemotoriseerd verkeer is toegestaan), dan is het logisch dat de breedte die u moet toestaan gelinkt is aan het type voertuig dat over dat pad mag, maar dan wel het voertuig zoals gespecificeerd in de de akte / een auto is immers anders dan een tractor.

Ik denk dat u het beste met de akte waarin het recht van overpad is gevestigd naar een notaris of rechtsbijstand kunt gaan en u kunt laten informeren wat u het beste kunt doen in uw situatie. Zorg ook dat u even in de historie nagaat hoe het pad over de jaren heen gebruikt is en of daar verandering in is gekomen.

Succes

Alex, 25-09-2014
We verblijven in een huurwoning in een buitengebied. Er zijn 5 huizen aan elkaar 'geplakt, en wij huren huisnummer 3 Achter onze tuin ligt een groot stuk grond waar we geen huur voor betalen en waar we wel gebruik van maken via o.a. een moestuin en speelgerei voor de kids. Tussen onze tuin, waar we huur voor betalen en het stuk grond waar we geen huur voor betalen ligt een pad wat ons een achterom verschaft. Nu heeft de huurstichting het huis op nr. 5 verkocht met ook het aangrenzende stuk grond achter de schuur. Dat betekent nu dat we ineens over de eigenaar zijn pad moeten om achterom te kunnen gaan.
Kan dit zomaar?
En, er wordt gesproken door de huurstichting om een pad achterom te maken. Dit pad wil men dan achter de tuin leggen waar we nu geen huur voor betalen. Kan dik zomaar? Reactie infoteur, 27-09-2014
Hallo Alex,

De vraag is even hoelang jij zelf (en jouw voorgangers/vorige bewoners) al gebruik maakt van dat pad, om achterom te komen. Zijn er met jullie (of voorgangers) afspraken op papier gezet of mondeling afspraken gemaakt over een recht van overpad? Het pad is niet van jullie dus als er geen specifieke afspraken zijn (vastgelegd recht van overpad of evt. huurovereenkomst of iets dergelijks dat gebruik toestaat), en er is ook geen sprake van meer dan 20 jaar dat deze situatie al bestaat, wat je mogelijk het recht zou geven om een verjaringsrecht te claimen, dan mag in wezen (denk ik) de eigenaar (de woningbouw, of nieuwe koper) doen wat hij wil, echter als jullie mogelijk een verjaringsrecht hebben (situatie bestaat al meer dan 20 jaar), dan heb je mogelijk rechten opgebouwd.

In de wet bestaat overigens geen recht voor achterom, dus dit soort zaken liggen soms best wel lastig, omdat als je een vooringang hebt, die aan de openbare weg grenst, het soms lastig hard maken is dat je perse ook die achterom als toegang nodig hebt.

Zorg dat je voor jouw situatie dus wel even goed informatie inwint (ik ben geen jurist), zodat je weet waar je aan toe bent en wat je eventueel kan vragen/eisen.

Succes!

Lianne, 10-09-2014
Hallo, We hebben een buurman die nu zo'n 8 jaar gebruik maakt van een noodweg.
We hebben nog geen huurovereenkomst gesloten.
Waar kan ik een voorbeeld van zo'n overeenkomst vinden, en moet deze overeenkomst vast gelegt worden bij de grondkamer?
Groetjes Lianne Reactie infoteur, 27-09-2014
Hallo Lianne,

Oei, dat is een lastige, ben bang dat je dat niet zo een twee drie als voorbeeld ergens vindt. (iedere situatie is immers anders).

Als ik het goed begrijp dan is de noodweg die jullie buurman gebruikt de enige weg die hij heeft om bij zijn huis/grond te komen, en die noodweg gaat over jullie eigendom/grond? Is het ooit als noodweg officieel aangewezen door een rechter? Dan is het namelijk een ander verhaal en heeft iemand dus al rechten verkregen, waarbij mogelijk ook afspraken zijn gemaakt over vergoeding voor gebruik van die noodweg. Maar zoals ik het uit jouw verhaal lees is dat waarschijnlijk dus nog niet het geval?

Als je nu een huurovereenkomst sluit, ook om evt verjaring te voorkomen, dat hoef je dit volgens mij (let wel, ik ben geen jurist) niet perse bij notariele akte / via notaris te doen of in te laten schrijven bij het kadaster of grondkamer, maar je doet er wel goed aan om juridisch advies in te winnen en iemand je te laten helpen met het opstellen van je huurovereenkomst zodat je zeker weet dat alles klopt en je geen dingen over het hoofd ziet, het is gewoon bij dit soort dingen echt belangrijk dat je geen fouten maakt.

Heb je een rechtsbijstandsverzekering? zo ja, zou ik die zeker even inschakelen om te helpen een juridisch kloppend document op te stellen. Anders is er mogelijk in de omgeving wel een juridisch loket waar je gratis advies kan vragen bij het opstellen van een huurcontract.

Succes!

Henderika, 04-09-2014
Beste infoteur,

Hartelijk bedankt voor uw reactie.
Kunt u nog aangeven wat de voorwaarden zijn waaraan voldaan moet worden om bij recht op verjaren (meer dan 20 jaar bestaande situatie) aanspraak te maken op recht van overpad?

Groet,
Henderika Reactie infoteur, 27-09-2014
Hallo Henderika,

Daar is helaas niet een standaard checklijstje voor, maar waar een rechter naar zal kijken is o.a. naar frequent gebruik (dat inderdaad al vanaf het eerste jaar (20 jaar geleden) sprake is van de situatie dat de buurman/vrouw gebruik maakt van het pad. Sinds het nieuwe wetboek (1992) is het niet meer verplicht dat dit gebruik voortdurend en zichtbaar is, maar iemand moet wel kunnen aantonen dat hij/zij zich gedragen heeft als eigenaar van het pad. Daarbij gaat het vaak om zaken als, heeft iemand onderhoud gepleegd aan het pad, om toegang vrij te houden, heeft iemand grind of tegels gelegd om het te verharden, heeft iemand een garage geplaatst wat gebruik impliceerde, omdat de garage alleen maar toegankelijk is via het pad, etc.

De bewijslast ligt bij de gene die het recht van overpad/verjaring claimt, hij/zij zal moeten aantonen dat hij/zij als sinds het begin (van die 20 jaar) gebruik maakt, en op de zelfde wijze sinds jaar en dag (je kunt dus niet ineens als je altijd met de voet een pad bent overgegaan, en de laatste twee jaar met de auto, claimen dat je een verjaringsrecht hebt voor gebruik met gemotoriseerd verkeer, als je niet kunt aantonen dat dat ook al 20 jaar plaatsvindt) en dat hierdoor inderdaad sprake is van een recht omdat hij/zij zich zo gedragen heeft als was hij/zij eigenaar van het pad. Getuigen of documenten zullen dit moeten kunnen bevestigen.

En het gebruik/gedrag en de documenten zullen de rechter moeten overtuigen dat er dus sprake was van meer dan gedogen.

Succes!

Henderika, 28-08-2014
Beste meneer,

Ik woon vrijstaand met daarnaast een smalle steeg van nog geen meter breed naar mijn achtertuin. Mijn buren die naast deze steeg wonen, hebben een deur in de schutting tussen onze percelen, zodat er bij groot vervoer naar de achtertuin gebruik van de steeg kan worden gemaakt. Deze situatie is reeds ontstaan bij de vorige eigenaren. Nadat mijn nieuwe buren 2 jaar geleden hier kwamen wonen en zich zo vrij begonnen te voelen om de steeg te pas en te onpas te gebruiken, heb ik ze na 3x opnieuw vragen eindelijk zover gekregen dat als ze gebruik willen maken van de steeg, ze mij eerst vragen (zo ging dat met de vorige buren ook, maar dat gebruik bleef beperkt tot misschien 2x per jaar).
Nu gaan mijn buren hun huis verkopen en ik wil van deze deur in de schutting af: het is mijn grond/erf en het is gedoogd geweest, maar het huis van mijn buren heeft nu eenmaal geen achterom. Zo staat het ook in hun koopcontract. Er is ook geen recht van overpad o.i.d. op papier.
Ik heb dit al tegen mijn buren gezegd dat ik dit graag dicht wil hebben, maar zij willen de nieuwe kopers een achterom bieden en daarmee de kans op verkoop van hun huis vergroten.
Wat is mijn recht? Reactie infoteur, 01-09-2014
Beste Henderika,

Allereerste vraag die bij mij opkomt is, van wie is de grond/smalle steeg naar uw achtertuin. Zoals ik het lees hoort het bij uw perceel? Als dat zo is, dan heeft u het recht iemand de toegang te ontzeggen. Ook al gedoogt u iets, als eigenaar heeft u (als er niets op papier staat/nadere afspraken zijn gemaakt t.a.v. recht van overpad) het recht om dit (gedogen) in te trekken.

Let wel, er kan (ook al is het uw eigendom) wel nog sprake zijn van een verjaringsrecht (het is dus belangrijk even goed voor u zelf na te gaan hoelang de situatie al bestaat dat gebruik gemaakt wordt (door uw buren, de huidige maar ook hun voorgangers!) van de steeg. (is dat vanaf het moment dat er een deur in de schutting is gemaakt (is dat al meer dan 20 jaar geleden?), of/en werd er voorheen al gebruik gemaakt door (andere) buren van uw steeg). Onder het nieuwe burgerlijk wetboek kan namelijk na 20 jaar een verjaringsrecht ontstaan (overigens ook niet zomaar hoor, je moet echt wel aan bepaalde voorwaarden voldoen).

Als er inderdaad sprake is van een gedoogconstructie van uw kant, dan kan er niet zomaar een recht voor de buren ontstaan, verjaring kan alleen als er sprake is van meer dan gedogen, uw buren zullen dat dan moeten aantonen. Als er geen sprake is van een verjaringssituatie en zij (de buren) geen eigenaar zijn van de grond/steeg, maar wel een recht eisen, zullen zij naar de rechter moeten, of in ieder geval stappen moeten ondernemen, zij kunnen als buren (geen eigenaar), bij verkoop van hun huis in mijn ogen dan ook niet zomaar een recht tot achterom adverteren/geven aan mogelijke kopers, als u daar als eigenaar niet mee instemt.

Samenvattend: Uw buren hebben in mijn ogen (let op ik ben geen jurist) niet zomaar het recht om bij verkoop te zeggen dat er een achterom is (als u de eigenaar bent van de grond, er niets op papier staat t.a.v. een recht van overpad, er geen sprake is van verjaringsrecht, en er dus inderdaad slechts sprake is van gedogen).
Laat wel echt goed uitzoeken hoe lang de situatie bestaat zodat men niet ineens met een verjaringsrecht komt. Als de situatie minder dan 20 jaar bestaat dan kunt u nu "stuiten" (een juridische term voor bezwaar maken), u dient dan (schriftelijk) aan te geven dat u de situatie niet meer toestaat (nl, dat er slechts sprake was van gedogen en dat u dat nu intrekt), daarmee stopt ook de eventuele verjaringsopbouw (stel, de situatie bestaat nu 16 jaar, dan kan er nooit meer de 20 jaar worden bereikt als u nu "stuit"/bezwaar maakt, het opbouwen van de jaren die kunnen gelden voor verjaringsrecht, minimaal 20 jaar, stopt dan per direct).
Het zelfde geldt als de buren (stel de situatie bestaat nu 16 jaar) nu een rechtszaak zouden beginnen, het moment van de dagvaarding geldt namelijk ook als stuitingsmoment, dus zouden zij dat doen net voordat de 20 jaar zijn voltooid, zal de rechter de zaak afwijzen.
Stel dat de situatie wel al meer dan 20 jaar bestaat, ook dan is er niet zomaar sprake van een verjaringsrecht, men zal moeten aantonen dat er sprake was van meer dan gedogen.
De rechter zal dan moeten oordelen of dat inderdaad zo is.

Overigens, er is in de wet ook geen recht op achterom, hoe vervelend soms ook voor mensen.

Hoop dat u hier iets mee kunt, het zijn lastige situaties altijd, succes!

Angela, 16-08-2014
Hallo, wij hebben 4 jaar geleden een huis gekocht met bezit van recht van overpad, naast ons huis ligt een hele brede gang naar een terrein waar loodsen ed op staan die al meer dan 5 jaar niet meer in gebruik zijn. Het hele terrein staat al een aantal jaar te koop en de enigste die er gebruik van maken zijn wij dus. Onze ingang naar onze achtertuin is via de oprijlaan van het terrein onze grond echter loopt verder door naar achter. Als je dus verder het terrein opgaat naar achter sta je naast onze garage, nu willen we graag een ingang maken in onze garage aan de achterkant zodat wij onze garage met de auto via die manier kunnen inrijden, ook dan moeten wij over het terrein maar dan dus niet via de zijkant op onze grond maar langs de achterkant.
In onze documenten van de notaris staat niets beschreven tot hoever wij het terrein mogen betreden. Nu is mijn vraag mogen we onze ingang verplaatsen of niet? Reactie infoteur, 23-08-2014
Hallo Angela,

Dat is een lastige vraag, Dit soort vragen zijn altijd moeilijk te beantwoorden, ze zijn altijd zo verschillend/geen geval is gelijk. Ik zou je er goed over laten informeren (bij rechtsbijstand, of een notaris naar de akte(s) laten kijken). Een recht van overpad en het gebruik ervan kan vaak niet zomaar worden veranderd. Daar zou ik wel voorzichtig mee zijn. Ook al is dus de omschrijving vaag in de oorspronkelijke akte (er staat niet expliciet omschreven hoe ver je het terrein op mag), zorg dat je het wel even goed uitzoekt, en desnoods (na advies te hebben ingewonnen) overlegt met de eigenaar van het (dienende) erf. Als ik het goed begrijp staat het terrein waarvan jullie gebruik maken (recht van overpad op hebben) nu te koop, en derhalve is het denk ik sowieso goed om je even goed in de materie (jullie specifieke geval) te verdiepen en te laten adviseren, zodat als er straks een andere eigenaar komt, je niet voor verrassingen komt te staan. Wie weet kan je nu ook nog afspraken maken met de huidige eigenaar, zodat e.e.a. helder(der) omschreven wordt, en er later niet problemen ontstaan, omdat een toekomstige eigenaar zegt; ja maar daarvoor geef ik geen toestemming want zo staat het niet expliciet in de akte. Succes!

Lilian, 10-08-2014
Ik woon in een rij met huizen en achter onze huizen ligt een parkeerterrein wat onze eigen grond is. Hierop rust recht van overpad voor alle bewoners in onze eigen rij huizen. De achterbuurman grenst met zijn tuin aan onze grond, heeft een afscheiding op zijn eigen grond staan, maar wil nu een opening (poort) maken in deze afscheiding. Wij willen geen van allen dat deze poort er komt. De buurman heeft ons ook niets gevraagd, maar is gewoon begonnen met zijn werkzaamheden. Mag de poort er komen, ook als wij (ik) heb het recht van overpad niet geef? Reactie infoteur, 23-08-2014
Hallo Lilian,

Als deze achterbuurman geen officieel vastgelegd recht van overpad heeft lijkt me niet dat hij nu ineens gebruik kan gaan maken van het parkeerterrein (poort om naar het parkeerterrein te komen/hij mag wellicht de poort nog wel bouwen, is immers op zijn eigen terrein, maar feitelijk mag hij er dan geen gebruik van maken om op uw terrein te komen, als hij geen recht van overpad heeft).Nu kan er natuurlijk een recht van overpad ontstaan als iemand al meer dan 20 jaar gebruik maakt van een weg/pad/terrein, maar in dit geval, zoals ik het begrijp, is dat hier niet het geval, hij gaat immers nu pas een poort maken die uitkomt op het terrein. De wijze waarop hij het terrein wil gaan gebruiken (via de poort), is dus geheel nieuw, en bestond niet al langer. Ik ben geen jurist, maar het lijkt me sterk dat dit zomaar kan. Ik zou je wel adviseren, als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, laat het voor de zekerheid even uitzoeken. En zorg in ieder geval dat je ook bezwaar maakt (zorg wel eerst dat je goed advies inwint), en leg vanaf nu ook in ieder geval goed alles vast wat je doet, zodat je later eventueel, indien nodig, voldoende bewijsstukken hebt, dat je bezwaar hebt gemaakt tegen het gebruik, hoe, wanneer etc. Bezwaar maken betekent ook dat hij geen verjaringsrecht kan gaan opbouwen vanaf nu (door toch gebruik te gaan maken).

Joyce, 03-08-2014
We hebben met de buren een gezamenlijke binnenplaats. Een klein deel daarvan hoort bij ons huis en is terras. Het andere deel is bedoeld om onze achterdeuren te bereiken. De buren willen nu echter een bed en breakfast beginnen. Alle gasten moeten dus over de gezamenlijke binnenplaats naar de accommodatie. Wij vinden dit er storend. Mag dit zo maar? Reactie infoteur, 04-08-2014
Hallo Joyce, Dat is lastig om zo op te antwoorden. Hangt helemaal af van of er zaken op papier staan omtrent het gebruik van de binnenplaats, hoe lang de situatie al bestaat etc. Lopen de mensen over "jouw deel" van de binnenplaats, en zijn daar afspraken over gemaakt? Gevoelsmatig zou ik zeggen dat een B&B een andere activiteit is dan waarvoor de binnenplaats is bedoeld (gebruik door bewoners), en de wijze waarop het tot nu toe altijd is gebruikt. Mogelijk dat dit meeweegt. Ik zou je adviseren je vooral goed te laten informeren. En iemand even specifiek naar jouw situatie te laten kijken. Heb je (of je partner) een rechtsbijstand verzekering? Dan zou ik de vraag eens voorleggen. Sorry dat ik je niet specifieker kan helpen hierbij. Succes!

Fred Jansma, 14-07-2014
Ik overweeg een huis te kopen waarop de verkoper bij verkoop een recht van overpad wil vestigen ten gunste van het naastgelegen pand. Daardoor zou die buurman via het erf van het (mogelijk) te kopen huis, een achterom heeft naar de openbare weg. Dat naastgelegen huis ligt echter met de zijkant aan een openbare straat, en via die openbare straat kan ook een achterom gecreëerd worden naar de openbare weg zonder recht van overpad te vestigen. Door aan de andere kant van het naastgelegen erf een achterom te realiseren wordt hetzelfde effect bereikt zonder dat recht van overpad vereist is.
Is het dan redelijk (of zelfs verplicht) om te eisen dat wordt meegewerkt aan het vestigen van een recht van overpad? Reactie infoteur, 19-07-2014
Hallo Fred,

De vraag is inderdaad, gezien de situatie die u beschrijft - deels aan openbare weg, ook andere achterom mogelijk) of de buurman hier een vestiging tot recht van overpad kan eisen en of zijn zaak sterk zou zijn geweest als hij naar de rechter zou gaan om dit te eisen, dat is maar de vraag.

Echter, dat is hier niet nodig zo lijkt, want zolang de huidige eigenaar van het huis (wat u overweegt te kopen) aan de vestiging van overpad wil meewerken kan er altijd een erfdienstbaarheid/recht van overpad tot stand komen. Het is dan een kwestie dat beide partijen exacte voorwaarden overeenkomen en die officieel laten vastleggen bij de notaris.

De vraag is even waarom de huidige eigenaar van het huis dat u overweegt te kopen nog op de valreep dat recht van overpad wil laten vastleggen (vraagt hij er bijvoorbeeld een eenmalige vergoeding voor?).

Het is heel belangrijk dat als u overweegt het huis te kopen dat u zorgt dat u tijdig inzage krijgt in de afspraken die worden/zijn gemaakt, zodat u niet voor onverwachte dingen komt te staan (een vestiging van erfdienstbaarheid/recht van overpad betreft een opsomming van onderlinge afspraken (bijvoorbeeld over wat wel is toegestaan en niet) tussen partijen die zij geheel naar eigen inzicht kunnen invullen).

Denk goed na wat u wel of niet acceptabel zou vinden. Eenmaal een recht van overpad vastgelegd, gaat het bij evt toekomstige verkoop van het huis van uw buren over op volgende eigenaren van het huis van uw buren, u heeft er dus in principe nog lang mee te maken, of u zou - in de toekomst - een rechtszaak moeten beginnen waarin u een rechter laat beslissen over de noodzaak van het recht van overpad en u de vestiging als het ware aan vecht.

succes met uw beslissing

H. van Harten, 28-06-2014
Wat zijn de regels voor gebruik van een buurtweg? Mag je er op parkeren, mag je de uitrit van een van de buren blokkeren voor bv autowassen, is een buurtweg een openbare of een publieke ruimte en wat is het verschil? Reactie infoteur, 19-07-2014
Dat is lastig te zeggen, een buurweg bestaat niet meer in het huidige wetboek, maar kan nog tot stand komen (door beslissing rechter) indien de weg en het gebruik daarvan als buurweg voor 1992 reeds bestond, en de rechter dus oordeelt dat er voldoende bewijs is dat er nog steeds sprake van is, de buren/het perceel of percelen dat/die aan de weg grenzen er aantoonbaar gebruik van maken er dus anno 2014 nog recht op hebben. Het is meestal dan ook aan de rechter om aan te geven hoe de weg gebruikt kan worden (wat wel of niet is toegestaan, wat vaak ook wordt afgeleid uit hoe gebruik was in het verleden, het is onwaarschijnlijk dat je ineens meer rechten krijgt).

Omdat anno 2014 een buurweg echt zal moeten worden toegewezen aan specifieke partijen door een rechter, kan je het in mijn ogen niet vergelijken met een openbare weg/publieke ruimte, het recht om er gebruik van te maken geldt immers alleen voor de buren wiens perceel aan de buurweg grenst. In die zin is het het zelfde als met een recht van overpad/weg, dat geldt ook voor specifieke partijen en is in die zin dus niet een openbaar pad.

ik hoop dat ik uw vraag zo voldoende heb beantwoord.

Bibi, 13-05-2014
Wij met onze buren zijn gisteren bij de rechtbank geweest. Want de buren claimden een erfdienstbaarheid ook een buurweg en als die er niet was dan een noodweg.
Het geval is dat ze een open haard in het huis hebben en het hout enkel via de voordeur of via een smalle steeg in hun tuin krijgen. Is natuurlijk lastig om het hout zo te vervoeren en hebben ze het via de rechter geprobeerd.
Ons huis heeft voor onze koop 1.5 jaar leeg gelegen. Al die tijd gebruikten ze onze oprit dwars over ons perceel en zo naar hun tuin. Gelukkig heeft de rechter hun duidelijk gemaakt dat er niks kan worden toegewezen wat ze eisten. Wel heeft hij hun 2 weken de tijd gegeven voor zelf een oplossing aan ons aan te bieden en daarna doet hij uitspraak.
Ik verwacht dat ze enkele keren per jaar op de manier via onze opruit en tuin hout willen opslaan en hier per x voor betalen.
Mijn vraag is: wat is hier een juiste en gepaste vergoeding voor?
rekening houdend met: Als wij het huis ooit verkopen met een erfdienstbaarheid erbij zal zeker de waarde verminderen. Reactie infoteur, 30-05-2014
Hallo Bibi, excuus voor de late reactie, het is heel erg lastig en zal in iedere situatie anders zijn (vergoeding). Uit je berichtje lees ik niet echt of er al echt een erfdienstbaarheid is gevestigd, als dat niet zo is, dan zou het ook niet perse hoeven toch, je kunt die mensen dan ook een huurovereenkomst aanbieden, zonder dat je het officieel vastlegt in een erfdienstbaarheid, want dan is het inderdaad een zakelijk recht en gaat het over op rechtsopvolgens (volgende eigenaren). Ik zou dus voorzichtig zijn om echt een erfdienstbaarheid vast te leggen. maar persoonlijke onderlinge afspraken maken met de buren tegen een geringe vergoeding. Daarmee bouwt men ook geen verjaringsrecht op in de toekomst.

Wellicht is de uitspraak van de rechter al geweest, ben benieuwd, hoop dat er voor alle partijen een goede oplossing is gekomen.

Boer, 12-05-2014
Als ontstaansvereiste voor het recht van buurweg noemt u het 'gebruik' van het pad door meerdere buren (en niet de 'eigendom'). Stel dat er in wijk alleen huurders wonen (de wijk is eigendom van een woningcoörperatie) die samen het pad gebruiken, kan er dan ook sprake zijn van een buurweg? Art 719 vermeldt nl 'Voetpaden… aan verscheiden geburen gemeen… ' dus dan lijkt het erop dat sprake moet zijn van verschillende eigenaren van het pad. Reactie infoteur, 30-05-2014
Dit is inderdaad altijd een lastig punt, maar van wat ik zelf in jurisprudentie heb gelezen, moet er inderdaad vaak sprake zijn van gebruik door meerdere buren (die zich hebben gedragen als eigenaar (door hun frequente gebruik), waaronder de eigenaar van het pad (woningcooperatie). Hoe dat gebruik er precies uit moet zien (als de woningcooperatie zelf geen bewoner is en het pad derhalve anders zal gebruiken als de andere buren) is ter beoordeling van een rechter. Moeilijk om daar een uitspraak over te doen. het is aan de rechter om te bepalen of in dit geval wel of niet sprake kan zijn van een buurweg. Ik heb overigens wel jurisprudentie gezien hoor, waar een stuk braakliggend grond van de gemeente, wat gebruikt werd als zandweg door buren om bij hun garage te komen, uiteindelijk door de rechter als buurweg is bestemd. Kan wel, maar zal dus van specifieke situatie en oordeel van rechter afhangen.

Jvanperlo, 17-04-2014
Ben ik, als eigenaar van de grond zijnde, buren verplicht om doorgang te verlenen terwijl zij zelf een eigen voordeur aan de andere zijde van hun woning hebben… Mocht ik twijfel hebben over de veiligheid die ik loop door hen doorgang te verlenen, kan ik daar dan aanspraak op maken, bijvoorbeeld drugs, kinderen op dat terrein, dieren verwaarlozing etc etc… Reactie infoteur, 21-04-2014
Ik ken uw situatie natuurlijk niet, maar het hangt helemaal af van de exacte situatie en afspraken die er wel of niet zijn.

Sinds wanneer bestaat de situatie al (dat buren van uw grond/en van uw voorganger gebruik makenl)? Is er sprake van een erfdienstbaarheid (notarieel vastgelegd recht van overpad) dat buren over uw grond mogen gaan, of zijn er prive afspraken gemaakt onderling, wordt er een vergoeding/huur betaald door buren om over uw pad/grond te mogen gaan, of is inderdaad reeds sprake van verjaring waar de buren zich op beroepen waardoor er (per 1 januari 2012) een recht is ontstaan en beroepen de buren zich nu daarop (er zijn geen officieel vastgelegde afspraken, de situatie bestaat al meer 20 jaar - vanaf 1992 gerekend -, er is geen sprake van huurovereenkomst, er is nooit door u bezwaar gemaakt tegen het gebruik).

Als er niets is vastgelegd en u wilt niet dat er een verjaringsrecht zou ontstaan is het belangrijk dat u voor het eventueel passeren van de verjaringstermijn (20 jaar na 1992) bezwaar maakt. Onder het huidige recht kan een verjaring voor overpad op zijn vroegst pas zijn ingegaan vanaf 1992, dus kan die voor het eerst per 1 januari 2012 verjaren. Stel de situatie bestaat sinds 1995, dan dient u dus voor het verstrijken van de 20 jaar, 1 januari 2015 bezwaar te maken (juridisch heet dat "stuiten"). Daarmee stopt de verjaringstermijn en heeft u het recht om anderen de toegang te weigeren. Als de situatie al meer dan 20 jaar bestaat wordt het mogelijk lastig.

Het feit dat mensen ook een voordeur/vooringang hebben die ze kunnen gebruiken zou inderdaad mee kunnen spelen in uw voordeel, maar ook dat het hangt van de situatie af. Zeker in het geval dat buren zouden proberen om aanspraak te maken op een zogenaamde noodweg (voor de achterom), dan zie je in rechtszaken vaak dat je (in dit geval de buren) dan wel met heel goede argumenten moet komen, omdat in het geval van een noodweg, het feit dat er een andere ingang is (de voordeur), vaak doorslaggevend is voor een rechter om een noodweg af te wijzen. Er is in de wet geen recht voor achterom (ook al denken mensen dat wel vaak).

Overigens is het niet zo dat wanneer reeds sprake zou zijn van verjaring/of een vastgelegde erfdienstbaarheid/recht van overpad dat daartegen nooit meer bezwaar ingediend zou kunnen worden, u moet dan wel naar de rechter om aan te tonen dat de noodzaak voor recht van overpad of plaatselijke situatie/gesteldheid niet meer hetzelfde is als toen het recht werd gevestigd en dat in uw ogen er geen noodzaak meer toe bestaat.

U ziet, dit soort zaken zijn echt heel erg afhankelijk van uw specifieke situatie, laat u daarom goed informeren bij notaris of rechtsbijstand om te kijken wat in uw specifieke geval uw rechten als eigenaar zijn. Zeker als het gaat om een mogelijke verjaring is het ook belangrijk dit op tijd te doen, zodat u niet te laat bent en op tijd kunt stuiten (bezwaar maken).

Succes