Het recht van erfdienstbaarheid, wat is dat?

Het recht van erfdienstbaarheid is één van de limitatief in de wet opgesomde beperkte rechten. De regels met betrekking tot erfdienstbaarheid staan in titel 6 van boek 5 BW (artikel 5:70 – 84 BW). Erfdienstbaarheid valt onder de genotsrechten. Zoals voor alle beperkte rechten op goederen geldt, is een erfdienstbaarheid een absoluut recht. Dit houdt in dat het recht ook geldt tegen verkrijgers van het goed, in dit geval het erf, waarop het beperkte recht rust. Dit is het zogenaamde zaaksgevolg. In de praktijk kan een erfdienstbaarheid bestaan uit bijvoorbeeld een recht van overpad, een recht van uitzicht, een erfdienstbaarheid van goot (om water af te voeren) of een erfdienstbaarheid om niet hoger te bouwen.

Wat houdt de erfdienstbaarheid in?

Kenmerken

Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een erf (het dienende erf) ten bate van een ander erf (het heersende erf), is bezwaard (art. 5:70 BW). Het is een afhankelijk recht, wat betekent dat het recht niet los over te dragen is. Het volgt beide erven. Als het ene erf bijvoorbeeld verkocht wordt, gaat de erfdienstbaarheid mee over en blijft dus bestaan.

Het recht van erfdienstbaarheid bestaat in relatie met het burenrecht. Het burenrecht geeft de normale regels weer, terwijl de regels voor erfdienstbaarheid daar de afwijkingen van vormen.

Inhoud van de erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan alleen betrekking hebben op feitelijke handelingen, niet op rechtshandelingen. Die feitelijke handelingen mogen enkel bestaan uit een ‘dulden’ of ‘niet te doen’ (art. 5:71 BW). Een verplichting om te ‘doen’ kan niet. De eigenaar van het dienende erf is dus passief. Uitzonderingen zijn nevenverplichtingen die nodig zijn om de erfdienstbaarheid te kunnen uitoefenen (lid 1), onderhoud en retributie (lid 2). Verplichtingen om ‘te doen’ kunnen wel in de vorm van persoonlijke rechten worden geregeld. Daar zijn de regels in deze titel echter niet op van toepassing.

Het is niet nodig dat de erfdienstbaarheid het nut van het heersende erf verhoogt in objectieve zin. Voldoende is dat het persoonlijk genot van de gebruiker verhoogd wordt en deze het recht als voordelig beschouwt.

Ontstaan van de erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan gevestigd worden door de eigenaar van de onroerende zaak. Daarnaast kunnen ook de appartementseigenaar, de vruchtgebruiker of de erfpachter een erfdienstbaarheid vestigen. In alle gevallen geldt natuurlijk de eis van beschikkingsbevoegdheid.

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring (art. 5:72 BW). Ontstaan door vestiging gebeurt volgens artikel 3:89 jo. 3:98 BW: naast een titel en beschikkingsbevoegdheid zijn een notariële akte en inschrijving in de registers vereist. Wat betreft deze akte van vestiging: voor de uitleg van deze akte gelden objectieve maatstaven (art. 5:73 BW). De reden hiervoor is dat de akte ook tegen derden werkt en zij dus kennis moeten kunnen nemen van de afspraken die in de akte zijn gemaakt. Aanvulling van deze uitleg gebeurt door de plaatselijke gewoonte en door de aanvaarde feitelijke gang van zaken. Bij een geschil tussen beide partijen zijn hun verklaringen en gedragingen doorslaggevend.

Ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring vereist ‘bezit van de erfdienstbaarheid gedurende een verjaringstermijn’ (art. 3:107 en 108 BW). Het moet in dat geval gaan om een toestand, niet om een terugkerende actie (zoals over een erf lopen), tenzij daar toestemming voor is. De pretentie van erfdienstbaarheid moet in ieder geval bestaan. De verjaringstermijn bij goeder trouw is tien jaar (art. 3:99 BW). Deze termijn is bijvoorbeeld van toepassing wanneer aan één van de vestigingseisen niet is voldaan. Bij kwader trouw is de termijn twintig jaar (art. 3:105, 306 en 314 BW). Als een erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan, moet de erfdienstbaarheid nog wel worden ingeschreven in de openbare registers. Anders het recht niet worden ingeroepen tegen verkrijgers van het dienende erf (art. 3:24 BW).

Uitoefening

Volgens artikel 5:74 BW moet de uitoefening van de erfdienstbaarheid gebeuren op de voor het dienende erf minst bezwaarlijke wijze. Bij de uitoefening gelden de regels van redelijkheid en billijkheid, met name in geval van de vraag of verzwaring van het gebruik moeten worden geduld.

Daarnaast mag de eigenaar van het dienende erf geen afbreuk doen aan de erfdienstbaarheid. Dit houdt in dat hij de betekenis van het recht niet op onredelijke wijze mag verminderen, bijvoorbeeld door, in geval van een recht van weg, werken of zaken te plaatsen die de toegang tot die weg belemmeren.

De eigenaar van het heersende erf mag noodzakelijke werkzaamheden verrichten ten behoeve van zijn erfdienstbaarheid (art. 5:75 BW). Hij mag ook de noodzakelijke gebouwen, werken of beplantingen aanbrengen (lid 2). Bijvoorbeeld het bouwen van een brug bij een recht van overpad, of een venster in het geval van een recht van uitzicht. Als er niets anders is afgesproken, zijn de kosten hiervan voor de eigenaar van het heersende erf.

Einde van de erfdienstbaarheid

Wijziging

De erfdienstbaarheid kan door de rechter worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 5:78 BW). Deze moeten van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de eigenaar van het dienende erf niet in redelijkheid kan worden gevergd. Dit is een subjectieve eis. Wijziging gebeurt niet snel, in verband met derden en de zekerheid die een zakelijk recht moet bieden. Wijziging of opheffing kan ook plaatsvinden wegens strijd met het algemeen belang of in verband met de onmogelijkheid van uitoefening of het ontbreken van redelijk belang daarbij (art. 5:78 lid 2 en 79 BW).

Tenietgaan

Naast opheffing door de rechter gaat een erfdienstbaarheid teniet door het tenietgaan van het recht waaruit het is afgeleid (art. 3:81 lid 2 BW). Het gaat daarbij om de eigendom van het dienende erf. Het tenietgaan gebeurt daarnaast door verjaring (art. 3:106 BW), na een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand die twintig jaar heeft geduurd.

Tevens kunnen nog afstand en vermenging genoemd worden als wijzen van tenietgaan van de erfdienstbaarheid. De eigenaar van het heersende erf kan afstand doen van de erfdienstbaarheid. Afstand is echter een tweezijdige rechtshandeling, dus de eigenaar van het dienende erf moet zijn medewerking verlenen. Dit laatste geldt niet als de eigenaar van het heersende erf zich wil bevrijden van de kosten die de erfdienstbaarheid met zich meebrengt (art. 5:82 BW). Vermenging vindt plaats als de eigendom van beide erven in zelfde handen komt. Een uitzondering is bepaald in artikel 5:83 BW: als iemand een van de erven nog huurt of pacht, geldt het einde door vermenging pas bij het einde van dat recht.

Kettingbeding en kwalitatieve verplichting

Sommige verplichtingen kunnen niet in een erfdienstbaarheid worden opgenomen. Dan kan een kettingbeding of een kwalitatieve verplichting een oplossing zijn.