Het recht van erfpacht, wat is dat?

Het recht van erfpacht is één van de beperkte rechten. Het is een zakelijk recht, want het kan alleen op onroerende zaken gevestigd worden. Het is ook een absoluut recht. Het is dus in te roepen tegen iedereen, ook tegen latere verkrijgers van de zaak, bijvoorbeeld wanneer een koper de grond koopt waarop een huis in erfpacht uitgegeven is. Het erfpachtrecht wordt in de wet geregeld in titel 7 van boek 5 BW (art. 5:85-100 BW). Samen met de erfdienstbaarheid, het vruchtgebruik en de opstal valt de erfpacht onder de genotsrechten; het geeft immers het genot van een zaak. Het erfpachtrecht is vooral bekend door het gebruik in grote gemeenten, zoals Amsterdam. Tegenwoordig gebruiken ook Rijkswaterstaat en de Dienst der Domeinen het recht om grond in erfpacht uit te geven, respectievelijk met betrekking tot de oeverlanden van rivieren en met betrekking tot de uitgifte van landbouwgrond in de drooggelegde IJsselmeerpolders.

Wat is het erfpachtrecht?

Kenmerken

Het erfpachtrecht is het recht om iemand anders’ onroerende zaak te houden en te gebruiken, dat wil zeggen: het volledige genot te hebben en daarvan de vruchten te trekken (art. 5:85 lid 1 BW). Dit is een genotsrecht dat zeer zwaar drukt op de onroerende zaak van de ander. Volgens artikel 5:89 lid 1 BW heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar.

Naast het gebruik door gemeenten, Rijkswaterstaat en de Dienst der Domeinen kan erfpacht in zijn algemeenheid nuttig gebruikt worden door een grondeigenaar om invloed te behouden op het gebruik van zijn grond. Tevens worden door middel van een erfpacht eventuele waardestijgingen van de grond behouden.

Inhoud

De inhoud van het erfpachtrecht wordt bepaald door de voorwaarden die de partijen zijn overeengekomen in de akte van vestiging. Wat betreft sommige aspecten kan zelfs van de wet worden afgeweken, maar de wet regelt sommige zaken ook dwingend. Dit gebeurt bijvoorbeeld ter bescherming van de erfpachter of ter bescherming van derden. De inhoud van de bedingen in de akte moet wel in verband kunnen worden gebracht met de wettelijke omschrijving (de erfpacht dus). Dat bepaalde de Hoge Raad in het arrest ‘Haven Zwartewaal’. De Hoge Raad bepaalde verder dat het niet nodig is dat alle verplichtingen vatbaar moeten zijn voor overgang op volgende verkrijgers (arrest Kademuur).

Overheidsinstanties en andere institutionele erfpachtuitgevers gebruiken vaak standaard erfpachtvoorwaarden. Deze worden meestal een soort van ‘opgelegd’. Hierop zijn de regels met betrekking tot algemene voorwaarden van toepassing (afdeling 6.5.3 BW).

Partijen kunnen zelf de duur van de erfpacht bepalen (art. 5:86 BW). De erfpacht kan eventueel zelfs voor eeuwig gevestigd worden.

Canon

Volgens artikel 5:85 lid 2 BW kan een geldsom als tegenprestatie worden afgesproken, de zogenaamde canon. Die kan bestaan uit een eenmalige canon, een periodieke of een combinatie van beide. In plaats van een canon kan ook een andere tegenprestatie dan geld worden afgesproken, of helemaal om niet worden verleend (voor niks dus). De artikelen met betrekking tot de canon gelden dan echter niet. De betaling van de canon gaat samen met het recht mee over op verkrijgers. Volgens artikel 5:92 lid 2 BW is de verkrijger zelfs hoofdelijk medeschuldenaar voor de canon in de vijf jaren voorafgaand aan de verkrijging van de zaak. Voor de erfverpachter zijn er zelfs nog meer zekerheden. Als de erfpachter twee jaren de canon niet betaalt, kan de erfverpachter opzeggen en de canon verrekenen met wat hij nog tegoed heeft (art. 5:87 lid 2 BW). Hij kan zijn vordering dus innen vóór eventuele hypotheekhouders. Natuurlijk kan hij de canon ook via de normale weg op het vermogen van de erfpachter verhalen.

Ontstaan van het erfpachtrecht

Erfpacht ontstaat door vestiging of verjaring. Voor vestiging is een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een vestigingshandeling nodig: een akte die ingeschreven is in de openbare registers (art. 3:98 jo. 84 en 89 BW). De uitleg van de akte tegenover derden gebeurt naar objectieve maatstaven, gezien de derdenwerking die het recht heeft. Tussen partijen gelden hun gedragingen en verklaringen daarbij ook. Het erfpachtrecht is een zelfstandig recht, dus het kan ook worden overgedragen. Daarvoor gelden dezelfde eisen als voor het ontstaan ervan. Ontstaan van het erfpachtrecht door verjaring kan, maar komt zelden voor. Bij een gebrek in de vestiging zou dit voor kunnen komen. Door de verjaring wordt het gebrek geheeld en ontstaat de erfpacht na tien jaar alsnog.

Uitoefening van de erfpacht

De erfpachter mag de zaak volledig gebruiken en daarvan de vruchten trekken. Alleen de vruchten van roerende aard zijn voor de erfpachter (art. 5:90 lid 1 BW). De voordelen van de onroerende zaak (zoals aanwas van land) zijn voor de eigenaar. Daarop rust natuurlijk wel het erfpachtrecht (art. 5:90 lid 2 BW).

Op grond van artikel 5:89 lid 2 BW mag de erfpachter geen andere bestemming aan de zaak geven of een handeling verrichten die in strijd met de bestemming van de zaak is. Van landbouwgrond mag bijvoorbeeld geen bos gemaakt worden. De erfverpachter kan anders schadevergoeding eisen of de erfpacht opzeggen (art. 5:87 lid 2 BW). Wel mag de erfpachter benodigde gebouwen of beplantingen aanbrengen. Hij mag deze, en eerder aangebrachte zaken, ook weer verwijderen, mits de zaak in de oude toestand wordt teruggebracht (art. 5:89 lid 3 BW). Als de erfpachter de zaken niet wegneemt, is er recht op een vergoeding (art. 5:99 BW). Van deze regels kan worden afgeweken in de akte van vestiging.

De erfpachter is verplicht tot het normale onderhoud van de zaak. Er is geen verplichting tot groot onderhoud, ook niet voor de erfverpachter. Dit moet dus geregeld worden in de akte van vestiging. Ook afwijken van deze regels kan in de akte van vestiging (art. 5:96 lid 3BW).

De erfpachter kan zijn erfpachtrecht vervreemden (verkopen), splitsen in appartementsrechten of er een beperkt recht op vestigen, zoals een vruchtgebruik of een hypotheek. Wel kan worden afgesproken dat toestemming nodig is voor het vervreemden van het erfpachtrecht of van het splitsen in appartementsrechten (art. 5:91 BW). Deze beperking kan niet worden afgesproken voor het bezwaren met een beperkt recht. Ondererfpacht, verhuur of verpachting is ook toegestaan, tenzij anders is afgesproken in de akte van vestiging (art. 5:93 en 94 BW).

Einde van het erfpachtrecht

Wijziging

Het erfpachtrecht kan gewijzigd worden of opgeheven worden op grond van artikel 5:97 BW. Bepaald wordt dat de rechter op grond van onvoorziene omstandigheden de erfpacht kan wijzigen of opheffen. De omstandigheden moeten onvoorzien zijn. De redelijkheid en billijkheid speelt hier een rol, ook omdat stabiliteit van het recht vanwege het absolute karakter van het erfpachtrecht, van belang is. Om die reden kan deze vordering ook pas worden ingesteld vanaf het moment dat de erfpacht 25 jaar heeft geduurd. Die 25-jaartermijn geldt omdat in de Pachtwet veel regels van dwingende aard staan die in die periode van toepassing zijn op sommige erfpachten.

Opheffing

Het erfpachtrecht gaat in de eerste plaats teniet als de duur waarvoor het is gevestigd, voorbij is. Daarnaast is ook opzegging mogelijk. Dit wordt geregeld in artikel 5:87 en 88 BW. Wanneer de erfpachter wil opzeggen zijn de regels simpel: opzegging is mogelijk wanneer dit schriftelijk gebeurt met een opzeggingstermijn van een jaar. Dit kan wel worden uitgesloten of beperkt in de akte van vestiging (art. 5:87 lid 1 BW). Wanneer de eigenaar wil opzeggen, gelden de strengere eisen uit lid 2 en 3: opzeggen kan ten eerste, wanneer hem die bevoegdheid is verleend in de akte. Opzeggen is daarnaast ook mogelijk in geval van tekortschieten door de erfpachter. Dit tekortschieten moet dan bestaan uit het verzuim om de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of uit het tekortschieten door de erfpachter in de nakoming van zijn andere verplichtingen. In dat laatste geval moet het gaan om een ernstige tekortkoming door de erfpachter zelf. De opzeggingstermijn is dan maar een maand (art. 5:88 lid 1BW).