Het recht van opstal, wat is dat?

Het recht van opstal is één van de beperkte rechten uit het Burgerlijk Wetboek. Het is een zakelijk recht; het kan immers enkel op onroerende zaken gevestigd worden. Het is tevens een absoluut recht. Dit betekent dat het recht tegen iedereen kan worden ingeroepen, dus ook tegen latere verkrijgers (bijvoorbeeld kopers) van de zaak waarop het opstalrecht is gevestigd. Het recht van opstal wordt geregeld in artikel 101 t/m 105 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Het valt onder de genotsrechten, net zoals onder andere de erfdienstbaarheid en de erfpacht. Het recht geeft immers het genot van een (in dit geval onroerende) zaak. Het opstalrecht is verwant aan het erfpachtrecht. Veel regels over de erfpacht zijn ook van toepassing op het opstalrecht. In de praktijk komt het opstalrecht minder voor dan het erfpachtrecht.

Wat is het opstalrecht?

Kenmerken

Het recht van opstal is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Als een huis op een stuk grond met een opstalrecht staat, is dus de opstaller eigenaar van het huis (de opstal), terwijl de eigendom van de grond gewoon bij de grondeigenaar blijft. Het opstalrecht doorbreekt dus de natrekkingsregel uit artikel 5:20 BW, waardoor normaal gesproken de met de grond verenigde gebouwen tot de eigendom van de grondeigenaar zouden behoren. Het opstalrecht is ook de enige manier om deze natrekkingsregel te doorbreken. In de praktijk komen opstalrechten vooral onder de grond voor, bij leidingen en netwerken. Boven de grond wordt het recht van opstal bijvoorbeeld vaak gebruikt bij de plaatsing van windmolens.

In tegenstelling tot sommige andere beperkte rechten, kan het opstalrecht afhankelijk of zelfstandig zijn. Als afhankelijk recht kan het verbonden zijn aan een ander zakelijk recht of een persoonlijk recht, namelijk huur of pacht. Een voordeel van een opstalrecht in combinatie met huur is dat, door het opstalrecht, de huurder een vergoeding kan krijgen voor wat hij gebouwd heeft, ook tegen verkrijgers van de eigendom van het gehuurde. Bij een opstalrecht in combinatie met pacht is er bijvoorbeeld de mogelijkheid om groot onderhoud aan de pachter over te laten. Als zelfstandig recht komt het opstalrecht minder voor, maar vrijwel altijd in combinatie met verdere bevoegdheden met betrekking tot (in) de grond, bijvoorbeeld bij de aanleg van transportleidingen.

Inhoud

Het opstalrecht brengt dus een scheiding teweeg tussen de grond en wat erop of erin is gebouwd. De opstaller moet zijn opstallen natuurlijk wel kunnen bereiken. In artikel 5:103 BW wordt daarom bepaald dat de opstaller ten aanzien van de grond waarop zijn recht rust, de bevoegdheden heeft die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn. Verdere gebruiksbevoegdheden kunnen worden afgesproken in de akte van vestiging.

De opstal kan zijn verleend met het oog op een bepaalde opstal, maar kan ook zijn verleend op een stuk grond waarop de opstaller kan gaan bouwen of verbouwen. In artikel 5:102 BW is bepaald dat de bevoegdheden van de opstaller tot het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van het gebouwde kunnen worden beperkt. De opstaller is eigenaar van de opstallen. Daardoor heeft hij in elk geval de bevoegdheid tot tussentijdse afbraak van de opstal. Op grond van hetzelfde artikel kan deze bevoegdheid beperkt worden.

Aan het einde van het opstalrecht gelden echter andere regels voor het wegnemen van de opstallen. Volgens artikel 5:105 lid 1 BW brengt het einde van de opstal ook het einde van de scheiding van de eigendommen met zich mee. De eigendom van de opstallen gaat van rechtswege terug naar de grondeigenaar. Daarom mag de opstaller volgens lid 2 dan alleen nog de gebouwen, werken en beplantingen wegnemen, die hoor hemzelf of zijn voorganger onverplicht zijn aangebracht of als deze tegen vergoeding van de eigenaar zijn overgenomen.

Retributie

In de akte van vestiging kan worden afgesproken dat de opstaller een geldsom, de retributie, aan de grondeigenaar moet betalen. Deze kan eenmalig zijn of periodiek, bijvoorbeeld elke maand. Bij meerdere opstallers zijn zij hoofdelijk verbonden voor de te betalen retributie. Dat wil zeggen dat een ieder kan worden aangesproken voor het gehele bedrag. Net als bij de erfpacht is de verkrijger van de opstal ook hoofdelijk medeschuldenaar voor de te betalen retributie in de vijf jaren die voorafgaan aan de verkrijging van de zaak (artikel 5:104 lid 1 jo. 92 lid 2 BW).

Ontstaan van het opstalrecht

Het opstalrecht ontstaat door vestiging volgens artikel 3:81 en 98 jo. 84 en 89 BW. Nodig zijn een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een leveringshandeling, welke bestaat uit een notariële akte en inschrijving in de registers. Een zelfstandig opstalrecht kan ook op deze manier worden overgedragen. Een afhankelijk opstalrecht natuurlijk niet, deze volgt het recht waarvan het afhankelijk is.

Ook door verjaring kan een opstalrecht ontstaan. Bij bezit van de opstal te goeder trouw is de verjaringstermijn gesteld op tien jaar (art. 3:99 BW). Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer aan één van de eisen voor een geldige vestiging niet is voldaan, maar de opstal in de praktijk toch uitgeoefend wordt. Bij kwader trouw is de termijn langer, namelijk twintig jaar (art. 3:105, 306 en 314 BW).

Wijziging en tenietgaan van het recht van opstal

Wijziging van het opstalrecht

De rechter kan het opstalrecht wijzigen of opheffen op grond van artikel 5:97 jo. 104 lid 2 BW. Er moeten in dat geval onvoorziene omstandigheden aanwezig zijn. Ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de eigenaar kunnen worden gevergd. Wijziging zal niet zomaar gebeuren, omdat van belang is dat beperkte rechten stabiel zijn, vanwege het absolute karakter ervan. Om die reden kan een vordering tot wijziging of opheffing ook pas worden ingesteld nadat het recht van opstal 25 jaar heeft geduurd.

Einde van het opstalrecht

Het zelfstandige recht van opstal kan voor iedere duur worden gevestigd, ook voor eeuwig (art. 5:86 jo. 104 lid 2 BW). Het gaat aan het einde van de afgesproken termijn teniet, tenzij de zaak niet is ontruimd en de eigenaar na zes maanden nog geen mededeling heeft gedaan dat hij de opstal als geëindigd beschouwt (art. 5:98 jo. 104 lid 2 BW). Het einde van het afhankelijke opstalrecht wordt bepaald door de duur van het hoofdrecht. Als bijvoorbeeld de huur waarvan de opstal afhankelijk is, wordt opgezegd, eindigt het opstalrecht ook.

Net als bij erfpacht is ook opzegging mogelijk. Dit wordt voor zelfstandige opstalrechten geregeld in artikel 5:87 en 88 jo. 104 lid 2 BW. Wanneer de opstaller wil opzeggen, geldt: opzeggen kan, met inachtneming van een opzeggingstermijn van een jaar. Dit moet schriftelijk gebeuren. Beperking of uitsluiting van de mogelijkheid tot opzegging kan worden opgenomen in de akte van vestiging (art. 5:87 lid 1 BW).

Wanneer de eigenaar van de grond de opstalovereenkomst wil opzeggen, gelden de eisen uit lid 2 en 3. Deze eisen zijn strenger dan wanneer de opstaller wil opzeggen. De eigenaar van de grond kan opzeggen wanneer hem die bevoegdheid is verleend in de akte van vestiging. Opzeggen is daarnaast ook mogelijk als de opstaller tekortschiet, waarbij het tekortschieten dan moet bestaan uit het verzuim om twee achtereenvolgende jaren de retributie te betalen, of uit het ernstig tekortschieten door de opstaller zelf in de nakoming van andere verplichtingen. De opzeggingstermijn voor de grondeigenaar is dan een maand (art. 5:88 lid 1 BW). Afhankelijke opstalrechten kunnen alleen opgezegd worden als die bevoegdheid is bedongen in de akte van vestiging.

Zelfstandige en afhankelijke opstalrechten gaan tevens teniet door afstand en vermenging (art. 3:81 lid 2 BW).

Overigens, het recht van opstal eindigt niet bij het tenietgaan van de opstal zelf. Dit ligt natuurlijk anders als dit in de akte van vestiging als ontbindende voorwaarde is opgenomen. Anders blijft het opstalrecht bestaan en leeft het weer op bij nieuwe bebouwing of verbouwing.