Huurrecht bedrijfsruimte: de wetsgeschiedenis

In artikel 7:290 tot 310 BW staan de regels voor de huur van bedrijfsruimten. Samen met de algemene bepalingen, de regels voor de huur van woonruimte en de regels voor de huur van 230a-bedrijfsruimte, vormen deze titel 4 van boek 7. De opzet van deze regeling in titel 7.4 bestaat sinds 2003. Voor het grootste gedeelte is de bescherming van de huurder sinds de wetswijziging van 2003 verbeterd.

Huurrecht bedrijfsruimte voor 2003 - wetsgeschiedenis

De Huurwet van 1950

Tot 2003 regelde de vijfde afdeling van titel 7 van boek 7A BW (artikelen 1624-1636b) het huurrecht met betrekking tot bedrijfsruimten. Dat is niet altijd zo geweest. De eerste wettelijke basis van het huurrecht bestond uit het Burgerlijk Wetboek van 1838, artikel 1583 t/m 1623. Dit was een algemene regeling. Het onderscheid tussen woonruimte en de twee soorten bedrijfsruimte bestond nog niet. Na de Tweede Wereldoorlog ontstond, in verband met de schaarste aan panden, aanvullende wetgeving in de vorm van de Huurwet van 1950. Deze wet voorzag onder andere in dwingendrechtelijke huurbescherming voor de huurder wat betreft de opzegging van de huur.

Huurrecht bedrijfsruimte

In de jaren 50 werd men zich nog meer bewust van het belang van bescherming van de huurder. De locatie van bedrijfspanden werd steeds belangrijker gevonden en tevens was er nog steeds een beperkte beschikbaarheid van panden. Het kabinet-Drees beloofde een eigen wettelijke regeling voor huurders van bedrijfsruimte te ontwerpen, met daarbij alvast een voorlopige regeling om de grootste problemen te ondervangen. Daarvoor werd in 1958 Ph.A.N. Houwing ingeschakeld. Hij werd voorzitter van de Staatscommissie-Houwing. De voorlopige regeling kwam er al snel in de vorm van een tijdelijke wet (de wet van 8 februari 1961, Stb. 1961, 30). Door de extra bescherming die deze wet bood, werd de Huurwet van 1950 minder van belang. Ook het uitgangspunt veranderde: het verschoof van schaarste, waarop de Huurwet gebaseerd was, naar locatiegebondenheid, de klantenbindende functie van een pand en het terugverdienen van investeringskosten in de nieuwe tijdelijke wet. Deze ideeën leidden uiteindelijk ook naar een concreet wetsvoorstel, dat in oktober 1966 naar buiten werd gebracht (Wetsvoorstel van 18 oktober 1966, nr. 8875).

Na een aantal wijzigingen trad de nieuwe wet op 1 mei 1971 in werking (Wet van 28 januari 1971, Stb. 44, verbeterde versie in de Wet van 7 april 1971, Stb. 207). Tegelijkertijd werd de Huurwet wat betreft de detailhandelsbedrijfsruimte buiten toepassing verklaard. Deze bleef enkel gelden voor de ‘overige bedrijfsruimte’. De opzet van de wet van 1971 werd in de loop van de tijd niet meer ingrijpend gewijzigd en was een goede basis voor het huurrecht bedrijfsruimten; de artikelen die nu gelden hebben nog dezelfde opzet als in het ontwerp-Houwing.

Huurbescherming bij rechtsopvolging

De wet van 1971, vastgelegd in de artikelen 1624 t/m 1636b BW, had als kernpunt al de termijnbescherming van vijf plus vijf jaar. De huurder moest deze bescherming alleen wel zelf inroepen door de rechter te verzoeken de opgezegde huurovereenkomst te verlengen en de opzegging nietig te verklaren. Dit in tegenstelling tot de eerdere Huurwet, waar het procesinitiatief bij de verhuurder lag. Deze regel gold nog tot de wetswijziging van 1981 (zie verderop). De gronden voor deze ‘ontruimingsbescherming’ waren in deze wet ongeveer dezelfde als de huidige opzeggingsgronden. De artikelen 1627 en 1628 regelden de opzegging na de eerste huurtermijn, de artikelen 1631 en 1631a regelden dit voor de tweede huurtermijn. De wachttijd bestond nog niet zoals deze nu bestaat, maar er bestond wel een andere vorm van bescherming. Lid 2 van artikel 1628 BW bepaalde namelijk dat in het geval van lid 1 onder a (opzegging op grond van eigen gebruik na de eerste huurtermijn), de rechter de opzegging nietig verklaarde als die opzegging werd gedaan door een verhuurder die korter dan drie jaar voor het einde van de overeenkomst de oude verhuurder onder bijzondere titel was opgevolgd. De rechter verlengde dan de huurovereenkomst met drie jaar na het jaar waarin de rechtsopvolging plaatsvond (artikel 1628 lid 3 BW). De memorie van toelichting vermeldde dat het gerechtvaardigd werd geacht dat een nieuwe verhuurder de huur pas kon beëindigen nadat hij een zekere tijd verhuurder was geweest. Deze tijd werd op drie jaren gesteld.

De opzeggingsgronden aan het einde van de tweede huurtermijn werden geregeld in artikel 1631a BW. In de memorie van toelichting werd over de huurbescherming na de tweede termijn opgemerkt: “het uitgangspunt dat de verhuurder na tien jaren de vrije beschikking over het pand moet kunnen krijgen, impliceert niet dat de huurder na het tiende jaar geen enkele bescherming zou behoeven”. Lid 3 van artikel 1631a BW bepaalde dat de rechter in geval van een geslaagde opzegging op grond van eigen gebruik door een rechtsopvolger onder bijzondere titel de huurovereenkomst kon verlengen tot ten hoogste een jaar na de rechtsopvolging. Er was dus nog geen wachttijd, maar wel was verlenging van de overeenkomst mogelijk.

Meer bescherming voor de huurder

In 1975 werd de wet van 1971 voor het eerst gewijzigd. Aanleiding was de slecht geregelde huurprijswetgeving en de noodzaak om de regels van de huur van woonruimte en de huur van bedrijfsruimte op elkaar af te stemmen. De regeling van de woonruimte was in 1972 in werking getreden en verschilde onnodig veel van de regeling over de bedrijfsruimte. De wetgever greep in om het verband met de woonruimte te behouden. De in dit kader relevante wijzigingen waren de wijzigingen in de artikelen 1628 lid 1 onder a en 1631a lid 2 sub 3 BW. Deze artikelen bevatten de opzeggingsgrond eigen gebruik. In plaats van ‘persoonlijk in gebruik nemen’ werd het criterium nu ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 en het goed daartoe dringend nodig hebben’. Vervreemding van het goed werd uitgesloten van deze opzeggingsgrond. Daarnaast werd artikel 1631a lid 3 BW gewijzigd. De verlenging van ten hoogste een jaar ging nu in op het moment dat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht (in plaats van op het moment van de rechtsopvolging). De Hoge Raad merkte hierover op dat deze eis tot doel heeft de huurder te beschermen tegen onaangename verrassingen doordat sommige verhuurders de overdracht laat of helemaal niet doorgeven aan de huurder. Beide wijzigingen betekenden meer bescherming voor de huurder.

Wijziging van de regels voor huurbeëindiging

Na een -in dit kader niet relevante- wetswijziging in 1980 volgde in 1981 weer een wetswijziging (bij wet van 4 juni 1981, Stb. 331 - wetsvoorstel 16 655). De gehele opzeggingsregeling veranderde, eerder al voor huur van woonruimte en daarom ook voor huur van bedrijfsruimte. De regel dat de huurder het initiatief moest nemen om een procedure te starten voor nietigverklaring van de huuropzegging werd afgeschaft. De verhuurder moest vanaf dat moment schriftelijk opzeggen, en vervolgens zelf naar de kantonrechter om huurbeëindiging te verzoeken, indien de huurder niet instemde met de opzegging.

Wachttijd geldt voor alle rechtsopvolgers

Tevens werd in geval van een nietige opzegging wegens een recente rechtsopvolging de verplichte verlenging van de overeenkomst met drie jaar door de rechter vervangen door een wachttijd van drie jaar na schriftelijke mededeling van de rechtsopvolging (artikel 1627 lid 2 onder b en 1631 lid 2 onder b BW). Schending van deze wachttijd leidde tot nietigheid van de opzegging. Verlenging van de overeenkomst vond niet meer plaats. De wachttijd gold niet alleen voor rechtsopvolgers onder bijzondere titel, maar ook voor rechtsopvolgers onder algemene titel, niet zijnde bloed- of aanverwanten van de verhuurder. De artikelleden uit artikel 1628 en 1631a BW met betrekking tot verlenging van de overeenkomst door de rechter vervielen. Deze bescherming van de huurder ging aanzienlijk verder dan daarvoor het geval was, aldus de memorie van toelichting. Sinds deze aanpassingen werd de wet tot augustus 2003 vrijwel niet meer inhoudelijk gewijzigd. Bij de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992 werden de artikelen 1624 t/m 1636b ondergebracht in Boek 7A.

Het huurrecht sinds 2003

Wetsgeschiedenis

In 1995 werd een nieuw wetsvoorstel ingediend, dat een wijziging van de bedrijfsruimteregeling bevatte (wetsvoorstel 24 150). Het was de bedoeling dat er één wettelijk regime kwam voor alle soorten huur van bedrijfsruimten. Ook het systeem van de termijnbescherming zou worden verlaten. Het wetsvoorstel werd echter ingetrokken omdat er te weinig steun voor was.

Vervolgens werd in 1999 weer een wetsvoorstel ingediend (nummer 26 932), dat minder ingrijpend was. Deze regeling strekte ter vervanging de bedrijfsruimteregels in afdeling 5, titel 7 van boek 7A BW. Samen met het al eerder ingediende wetsvoorstel 26 089 over de nieuwe algemene bepalingen en de nieuwe woonruimteregeling zou dit de nieuwe titel 7.4 BW vormen. Het doel van deze vernieuwingen was om de huurwetgeving overzichtelijker, duidelijker en compacter te maken. Ook kon hierdoor de Huurwet, die nog gold voor de ‘overige’ bedrijfsruimte, afgeschaft worden. Na veel debat werden deze twee wetsvoorstellen samen met wetsvoorstel 26 090 (Uitvoeringswet huurprijzen) aanvaard. De nieuwe wet trad in werking op 1 augustus 2003.

Vergelijking met het oude huurrecht

Het onderscheid tussen de verschillende soorten bedrijfsruimte en het toepassingsgebied van de regels zijn in de nieuwe wet gehandhaafd, evenals de opzeggings- en termijnbescherming. De regeling brengt dus geen ingrijpende wijzigingen mee ten opzichte van het oude huurrecht. Voor fundamentele veranderingen was bij de behandeling van het eerdere wetsvoorstel immers onvoldoende steun. Er is gestreefd naar een duidelijke en overzichtelijke regeling van de huur van bedrijfsruimte. Dit leidde tevens tot inkorting van de regeling.