Huurrecht: het arrest Toko Mitra/PMT

Op 25 april 2014 wees de Hoge Raad het arrest Aldi Vastgoed B.V. tegen verweerster (HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018). In deze zaak ging het om een opzegging van de huurovereenkomst gedaan door de rechtsopvolger van de oorspronkelijke verhuurder. Dit deed de rechtsopvolger nadat de huurovereenkomst na twee verlengingen voor onbepaalde tijd was gaan doorlopen volgens art. 7:300 lid 2 BW. Het hof in Den Bosch redeneerde dat het arrest Toko Mitra/PMT van toepassing is, en dat de wachttijdregeling uit artikel 7:296 lid 2 BW op zo’n opzegging zoals deze ook niet van toepassing is. In cassatie bij de Hoge Raad heeft de huurder verzocht om terug te komen op de beslissing in Toko Mitra/PMT. Wat werd er precies bepaald in Toko Mitra/PMT en waarom is dit arrest zo omstreden? Het arrest Toko Mitra/PMT werd gewezen in september 2010. Het nieuwe huurrecht gold al ruim zeven jaar, maar was wat de wachttijd bij eigen gebruik uit artikel 7:296 lid 2 BW betreft allerminst duidelijk. Deze zaak werd door de Hoge Raad aangegrepen om een nieuwe uitleg aan de toepassing van de wachttijd te geven.

De feiten

De huurovereenkomst

Toko Mitra heeft per 1 februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met Despa Deutsche Sparkassen Immobilien Anlage GmbH, terzake van bedrijfsruimte dat deel uitmaakt van het winkelcentrum La Vie in Utrecht. De huurovereenkomst wordt gesloten voor vijf jaar. Volgens de overeenkomst wordt deze steeds met vijf jaar verlengd, tenzij één van de partijen tenminste een jaar van tevoren meedeelt de overeenkomst te willen beëindigen. Op 22 december 2005 heeft de Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) de eigendom van winkelcentrum La Vie verkregen. PMT is dus rechtsopvolgend verhuurder van onder meer de door Toko Mitra gehuurde bedrijfsruimte. Op 23 december 2005 heeft PMT de rechtsopvolging schriftelijk medegedeeld aan Toko Mitra.

Opzegging van de huurovereenkomst

Bij brief van 30 januari 2007 heeft PMT de huurovereenkomst met Toko Mitra opgezegd per 1 februari 2008. De overeenkomst heeft dan bij de beëindiging twee keer vijf jaar geduurd. Reden voor deze opzegging is dat De Bijenkorf, ook huurder van PMT in winkelcentrum La Vie, wil beschikken over de ruimte die door Toko Mitra gehuurd wordt. De Bijenkorf huurt het grootste gedeelte van het winkelcentrum en deelt mee de huur te beëindigen als het niet de beschikking krijgt over de ruimte van Toko Mitra. Daardoor zou voor PMT een goede huurder wegvallen en dat is in verband met de omzet en de beleggingswaarde zeer negatief voor La Vie en dus voor PMT. Met andere woorden, PMT stuurt aan op een algemene belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW.

De wachttijd na rechtsopvolging bij eigen gebruik

Toko Mitra heeft te kennen gegeven niet in te stemmen met de beëindiging van de huur en heeft als verweer het volgende aangevoerd: PMT heeft de huurovereenkomst beëindigd met het oog op eigen gebruik als in artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Met het verhuren van de gehuurde ruimte aan De Bijenkorf streeft PMT immers haar eigen belang na, namelijk het in stand houden van haar exploitatie- en beleggingspositie. Daarmee is gegeven dat de opzegging geschiedt op grond van eigen gebruik. Nu de wachttijd van drie jaar uit artikel 7:296 lid 2 BW sinds de mededeling van de rechtsopvolging door PMT nog niet is verstreken, is de vordering tot opzegging dan ook niet toewijsbaar. Deze wachttijd kan niet worden omzeild door de opzegging, waarbij PMT zijn eigen belang dient, te baseren op de algemene belangenafweging. Daarbij wijst Toko Mitra op eerdere arresten, waaronder P&C/Immocorp (HR 22 juni 2001, NJ 2001, 585).

Eerste aanleg en hoger beroep

Eerste aanleg

De kantonrechter te Utrecht heeft de vorderingen van PMT toegewezen (Ktr. Utrecht 21 mei 2008, WR 2009, 118). Op grond van onder andere het arrest P&C/Immocorp uit 2001 overweegt de kantonrechter dat de wachttijd in beginsel wel van toepassing is in geval van eigen gebruik, ook als tegen het einde van de tweede termijn wordt opgezegd op grond van de belangenafweging. Echter, de reden die PMT heeft gegeven, duidt niet op een opzegging die neerkomt op eigen gebruik, maar op een opzegging vanwege bedrijfseconomische redenen. Het feit dat de verhuurder zelf een belang heeft bij de opzegging is onvoldoende om te kunnen zeggen dat het neerkomt op eigen gebruik, aldus de kantonrechter. Nu er geen sprake is van eigen gebruik is de wachttijd dus niet van toepassing en kan een algemene belangenafweging volgen. Deze valt uit in het voordeel van PMT.

Hoger beroep

In hoger beroep bekrachtigt het Gerechtshof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, het vonnis van de kantonrechter (Hof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, 1 september 2009, WR 2009, 119). Het hof vindt dat de opzegging inderdaad niet neerkomt op eigen gebruik nu de verhuurder enkel een belang heeft bij de opzegging omdat hij de ruimte wil verhuren aan een andere huurder. De wachttijd is daarom dus niet van toepassing.

Daarnaast oordeelt het hof echter dat de wachttijd sowieso niet van toepassing is, nu de huurovereenkomst al een keer is verlengd met vijf jaar. De wachttijd geldt alleen als de verhuurder opzegt op grond van artikel 7:296 lid 1 onder b BW (eigen gebruik na een eerste huurtermijn van vijf jaar). Het hof baseert dat op de wettekst van lid 2 van dat artikel, waarin uitdrukkelijk naar lid 1 onder b wordt verwezen. Toko Mitra stelt dat dit een omzeiling van de wachttijd via de algemene belangenafweging inhoudt en dat de wetgever die mogelijkheid waarschijnlijk niet heeft willen creëren. Onder het oude recht gold de wachttijd ook met betrekking tot alle opzeggingen op grond van eigen gebruik. Die stellingen gaan volgens het hof niet op. Het eerder genoemde arrest waar Toko Mitra zich op beroept, P&C/Immocorp, is gewezen onder het oude recht en dus kan die uitleg volgens het hof niet meer de doorslag geven. Nu PMT de huurovereenkomst opzegt na tien jaar, kan een algemene belangenafweging volgen en deze valt ook hier uit in het voordeel van PMT.

Cassatie - Conclusie van A-G Huydecoper (Conclusie A-G J.L.R.A. Huydecoper bij HR 24 september 2010, NJ 2010, 649)

A-G Huydecoper gaat in zijn conclusie voor dit arrest met name in op de vraag wat voorgaat: de wettekst van artikel 7:296 BW of de bedoelingen van de wetgever bij de totstandkoming van het nieuwe huurrecht. Toko Mitra stelt in zijn verweer immers dat de wetgever bij het tot stand komen van het nieuwe huurrecht niet de bedoeling heeft gehad om de regeling van de wachttijd te veranderen. Het eigen gebruik moet dan ook ruim worden uitgelegd. PMT stelt daarentegen dat de tekst van de wet is veranderd en daar nu voorrang aan moet worden gegeven.

Wijziging van de wettekst

In artikel 7:296 lid 2 BW zijn twee artikelen uit het oude huurrecht samengevoegd. Die artikelen bestonden uit verschillende formuleringen. De wetgever heeft dus naar een evenwicht moeten zoeken bij het maken van deze nieuwe regel, die eigenlijk als een verkorte en verduidelijkende versie was bedoeld. Artikel 7:296 lid 1 onder b BW sluit aan bij het oude artikel 7A:1628 BW, waarin slechts beperkte opzeggingsmogelijkheden aanwezig waren voor opzegging na de eerste huurtermijn van vijf jaar. Onder eigen gebruik viel in dat geval enkel het persoonlijk duurzaam in gebruik nemen als bedrijfsruimte door de verhuurder en het daartoe dringend nodig hebben. Lid 2 van het nieuwe artikel sluit aan bij het oude artikel 7A:1631 BW, waarin de ruimere gronden voor opzegging na tien jaar of langer waren vermeld. Alles wat neerkwam op ‘het verhuurde in gebruik willen nemen’, viel in dat geval onder de opzeggingsgrond eigen gebruik.

De samenvoeging van beide artikelen hield dus uiteindelijk wel een inhoudelijke wijziging in, in die zin dat de ruimte voor opzegging na de eerste vijf jaar werd uitgebreid. Eigen gebruik hoeft nu immers niet meer ‘als bedrijfsruimte’ te zijn en vervolgens bracht de wetgever ook de renovatie onder eigen gebruik’. Volgens Huydecoper ligt het dus voor de hand dat de wetgever een ruime categorie ‘eigen gebruik-situaties’ onder de wachttijd van lid 2 heeft willen laten vallen. Dat pleit voor een uitleg zoals betoogd door Toko Mitra. Daarnaast wordt het eigen gebruik in de rechtspraak ook op die manier uitgelegd.

Huydecoper noemt ter illustratie het onder het oude recht gewezen arrest P&C/Immocorp (HR 22 juni 2001, NJ 2001, 585). In dat arrest legt de Hoge Raad het eigen gebruik ook ruim uit, zodat de wachttijd in veel meer gevallen van toepassing is. Volgens Huydecoper gelden de argumenten die daarvoor golden ook nu onder het nieuwe recht nog.

Toepasselijkheid van de wachttijd

Op de vraag of de wachttijd enkel van toepassing is bij opzegging na een eerste huurtermijn van vijf jaar, geeft Huydecoper stellig een ontkennend antwoord. In lid 4 van artikel 7:296 BW wordt immers naar lid 1 in samenhang met lid 2 verwezen. Lid 2 is in dat geval dus van toepassing. Daarnaast zou het naar zijn idee vreemd zijn als de geboden bescherming van de wachttijd enkel tegen het einde van de eerste huurtermijn zou werken. Volgens Huydecoper komt opzegging tegen het einde van de eerste huurtermijn in vergelijking met opzegging tegen de tweede huurtermijn zo weinig voor, dat de geboden bescherming dan verwaarloosbaar zou zijn. Dat kan niet stroken met de bedoeling van de wetgever.

Conclusie

Huydecoper concludeert dus dat het gebruik dat PMT van het gehuurde wil gaan maken, wel valt onder het ruime begrip eigen gebruik, dit in tegenstelling tot het oordeel van de kantonrechter en van het hof. Ook voor een opzegging op grond van eigen gebruik tegen het einde van de tweede huurtermijn geldt de wachttijd uit artikel 7:296 lid 2 BW. De wachttijd is dus van toepassing op deze opzegging, zoals Toko Mitra betoogde. De bestreden arresten moeten volgens hem worden vernietigd.

Cassatie - De Hoge Raad: HR 24 september 2010, NJ 2010, 649

Toepasselijkheid van de wachttijd

De eerste twee rechtsklachten van Toko Mitra bestrijden het oordeel van het hof dat de wachttijd uit artikel 7:296 lid 2 BW niet van toepassing is ingeval van opzegging op grond van de algemene belangenafweging tegen het einde van de tweede, verlengde termijn. De Hoge Raad acht echter het oordeel van het hof juist: ‘De bepaling van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald.’ Weliswaar wilde de minister van Justitie met het nieuwe huurrecht geen wijzigingen doorvoeren en zou de bestaande opzeggings- en termijnbescherming worden gehandhaafd; volgens de Hoge Raad weegt dat niet op tegen de tekstuele uitleg van artikel 7:296 BW, waarmee de bedoeling van de wetgever onverenigbaar is. Wel erkent de Hoge Raad dat de huurder daardoor minder bescherming geniet.

Toepasselijkheid eigen gebruik

De daaropvolgende rechtsklacht betoogt dat bij PMT sprake is van eigen gebruik. Dit is niet meer relevant, want nu de wachttijd in ieder geval niet van toepassing is, kan dit onderdeel niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad gaat er echter toch op in. Ook deze klachten zijn niet juist. Dat PMT de verhuurde ruimte wil gaan verhuren aan De Bijenkorf betekent niet dat daarom sprake is van eigen gebruik door PMT. Het begrip eigen gebruik moet niet meer zo ruim worden opgevat als onder het oude huurrecht zoals dat werd toegepast in het arrest P&C/Immocorp (HR 22 juni 2001, NJ 2001, 585). Het gaat in lid 1 onder b nu immers om ‘persoonlijk in duurzaam gebruik nemen’. Een ruime opvatting van het eigen gebruik in lid 1 zou, in tegenstelling tot het niet toepassen van de wachttijd, wel leiden tot te weinig bescherming voor de huurder aan het einde van de eerste huurtermijn, aldus de Hoge Raad.

Geen van de bovenstaande rechtsklachten leidt tot cassatie. De Hoge Raad stelt het einde van de huurovereenkomst tussen PMT en Toko Mitra vast op 1 maart 2011.

Meningen in de literatuur

J.M. Heikens

Na het hoger beroep in deze zaak heeft J.M. Heikens de zaak in eerste aanleg en de zaak in hoger beroep geannoteerd. Hij merkt op dat de kantonrechter en het hof een andere opvatting hebben over de vraag of de wachttijd van toepassing is in het geval van een algemene belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW. Het hof vindt van niet, maar de wachttijd moet wel worden meegenomen in de algemene belangenafweging. Daarmee is Heikens het eens. Hij vindt echter niet dat de wachttijd bij opzegging op grond van eigen gebruik aan het einde van de verlengde termijn volgens lid 4 niet geldt. ‘(…) Het lijkt er sterk op dat de wachttijd van lid 2 door deze toevoeging in lid 4 ook van toepassing wordt verklaard op dringend eigen gebruik na het einde van de tweede termijn.’

Heikens is het eens met de conclusie dat de wachttijd in casu niet van toepassing is nu het niet gaat om eigen gebruik. Met betrekking tot eventuele cassatie in deze zaak vindt hij dat de beslissing over de wachttijd onder het nieuwe huurrecht anders moet zijn dan onder het oude huurrecht. De bewoordingen in de wet zijn immers veranderd. Wat hem betreft zou de wachttijd dus niet gelden in geval van eigen gebruik waarbij de algemene belangenafweging wordt toegepast.

Z.H. Duijnstee-van Imhoff

Z.H. Duijnstee-van Imhoff noemt het arrest van de Hoge Raad in haar annotatie in het ‘Tijdschrift voor Huurrecht’ een opmerkelijk arrest. Het gebruik dat PMT van het gehuurde wilde gaan maken, is volgens haar inderdaad niet ‘eigen’, omdat De Bijenkorf niet kan worden vereenzelvigd met PMT. Deze opvatting is niet gewijzigd sinds het nieuwe huurrecht. Wat wel veranderd is, is het begrip gebruik.

Duijnstee-van Imhoff merkt op dat, zoals A-G Huydecoper ook al aangaf, artikel 7:296 BW toch is gewijzigd ten opzichte van het oude recht. Het doel was immers om de huurovereenkomst binnen de eerste tien jaren slechts beperkt opzegbaar te maken. Door de renovatie ook als eigen gebruik aan te merken, en door het eigen gebruik als niet-bedrijfsruimte ook daaronder te laten vallen, is dat doel minder goed bereikt dan onder het oude recht. Vanwege deze onduidelijkheid vindt Duijnstee-van Imhoff het niet onlogisch dat Toko Mitra in dit geval de grenzen opzoekt en het gebruik door PMT probeert aan te merken als eigen gebruik. Met betrekking tot de wachttijd acht Duijnstee-van Imhoff het onaannemelijk dat deze alleen geldt tegen het einde van de eerste huurtermijn. Ten eerste omdat lid 2 wordt genoemd in lid 4, en ten tweede omdat niet valt in te zien waarom de wetgever de wachttijdbescherming voor de huurder alleen aan het einde van de eerste termijn heeft willen geven.

De uitspraak van de Hoge Raad is voor haar onverwacht. Een betere motivatie door de Hoge Raad zou op zijn plaats geweest zijn, vooral na de conclusie van A-G Huydecoper. ‘Het gaat er immers om wat onder de woorden ‘in samenhang met lid 2’ in het vierde lid moet worden verstaan’, aldus Duijnstee-van Imhoff. Tevens vindt zij dat de Hoge Raad de verwijzing in lid 4 naar lid 2 onterecht voor ongeschreven heeft gehouden. Er moet wat betreft de wachttijd wel degelijk verschil worden gemaakt tussen dringend eigen gebruik na verlenging van de huur en de open belangenafweging. In lid 3 is de verwijzing naar lid 2 namelijk niet gemaakt en dan hoeft de wachttijd dus ook niet toegepast te worden. Bij de open belangenafweging kan de rechtsopvolging altijd nog meegewogen worden.

Duijnstee-van Imhoff concludeert dat de uitleg van de Hoge Raad anders is dan de hare, maar dat de Hoge Raad de wachttijd in ieder geval duidelijk heeft uitgelegd.

P.A. Stein

In zijn annotatie onder het arrest van de Hoge Raad in de ‘Nederlandse Jurisprudentie’ schrijft P.A. Stein dat de opvatting van de Hoge Raad over de wachttijd een algemeen aanvaarde opvatting in de literatuur is. Deze uitleg vloeit volgens Stein voort uit de letterlijke tekst van artikel 7:296 BW. Hij geeft echter toe dat deze bepaling ook anders is te lezen, zoals A-G Huydecoper ook deed: in lid 4 van dit artikel wordt immers naar lid 2 verwezen, zodat de wachttijd op die manier ook bij opzegging aan het einde van de verlengde termijn van toepassing zou zijn.

Wat betreft het begrip eigen gebruik maakt Stein een verschil tussen een verhuurder die wil gaan verhuren aan een aan hem gelieerde partij en een verhuurder die wil gaan verhuren aan een partij die niet aan hem is gelieerd. Het eerste geval komt volgens Stein het meest voor, maar in deze zaak gaat het om het laatste geval. De Bijenkorf was immers niet gelieerd aan PMT. Zij dreigde daarentegen met opzegging van de huur. In zo’n geval kan het voornemen dat de verhuurder heeft moeilijk ‘zelf in gebruik nemen’ genoemd worden, aldus Stein.

F.C. Borst

F.C. Borst schrijft in het ‘Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte’ over het arrest dat het vreemd is dat de Hoge Raad de wachttijd alleen van toepassing laat na de eerste huurtermijn, vooral omdat lid 4 van artikel 7:296 BW naar de wachttijd uit lid 2 verwijst. Er is volgens haar geen andere logische reden waarom de wetgever die verwijzing heeft vermeld.

Dat de wachttijd niet van toepassing is in geval van de algemene belangenafweging uit lid 3, vindt Borst ook, nu daarin niet naar lid 2 wordt verwezen. Maar in dat geval is de wachttijd bij toepassing van lid 4 een dode letter, omdat deze omzeild kan worden door op grond van de algemene belangenafweging op te zeggen.

De oplossing zou zijn om het eigen gebruik toch ruim uit te leggen, zodat de wachttijd ook na de tweede huurtermijn geldt. Echter, de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder zullen dan ook ruimer zijn, zowel na de eerste termijn als na de tweede termijn. Volgens Borst schaadt dat de bescherming voor de huurder nog meer, dus kan ze zich toch vinden in de uitleg van de Hoge Raad.

R.A. Veldman

R.A. Veldman is het in zijn commentaar in ‘Bedrijfsjuridische Berichten’ eens met de uiteindelijke uitkomst van het arrest. Hij merkt wel op dat hij het arrest van het hof wel anders opvat, namelijk zo dat het hof oordeelde dat er geen sprake was van eigen gebruik bij PMT en dat er daarom geen wachttijd van toepassing was bij de algemene belangenafweging. De Hoge Raad geeft slechts een ‘ongenuanceerde’ weergave van het arrest van het hof. De uitleg van de Hoge Raad kan niet helemaal de bedoeling zijn geweest van de wetgever, aldus Veldman. Dat neemt echter niet weg dat de Hoge Raad in ieder geval duidelijkheid heeft geschapen.

M.F.A. Evers

M.F.A. Evers vindt het verbazingwekkend dat de Hoge Raad erop wijst dat de wetgever in het nieuwe recht niets heeft willen veranderen, maar vervolgens toch de ‘duidelijke’ tekst van artikel 7:296 BW laat prevaleren. De tekst van het artikel is helemaal niet zo duidelijk, aldus Evers. Ook in de uitleg van de Hoge Raad komt dat niet naar voren, aangezien niet eens wordt ingegaan op de woorden ‘in samenhang met lid 2’ uit lid 4 van het artikel. Volgens Evers is zowel de beslissing als de motivering bevreemdend. De uitleg die de Hoge Raad heeft gegeven is door niemand verdedigd en ook A-G Huydecoper beschrijft in zijn conclusie dat het ‘evident’ is dat de wachttijd ook aan het einde van de tweede huurtermijn geldt.

M. Sloot

M. Sloot vraagt zich in het ‘Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte’ af of de regel die de Hoge Raad heeft gegeven in Toko Mitra/PMT ook geldt als de huurovereenkomst vanaf het begin al voor de termijn van tien jaar is aangegaan. De Hoge Raad heeft bepaald dat de wachttijd wel geldt bij een opzegging op grond van eigen gebruik aan het einde van de eerste huurtermijn. Deze eerste termijn zou ook tien jaar kunnen zijn. Strikt genomen is de wachttijd dan dus wel van toepassing na tien jaar. Wat Sloot betreft is de algemene conclusie dat de wachttijd niet geldt na tien jaar dus te voorbarig en is het wachten op een nieuw arrest.