Het recht van hypotheek, wat is dat?

Een van de bekendste en meest voorkomende beperkte rechten: het hypotheekrecht. In de praktijk komt een groot deel van de mensen ermee in aanraking. Bijvoorbeeld: iemand wil een huis kopen, moet geld lenen van de bank, en moet daarvoor als zekerheid een hypotheekrecht op het huis geven (let op: geven, niet nemen!). Maar hoe zit het recht van hypotheek juridisch gezien in elkaar? Het hypotheekrecht is, net als het pandrecht, een beperkt recht en een zekerheidsrecht. Het is het recht voor de hypotheekhouder om met voorrang verhaal te kunnen halen op een zaak wanneer door de schuldenaar (de hypotheekgever) niet voldaan wordt aan zijn (betalings)verplichtingen. Niet alleen een bank kan een hypotheekrecht bedingen, iedereen kan dat.

Wat is het hypotheekrecht?

Verhaalsrecht met voorrang

Het recht van hypotheek is een recht dat strekt tot verhaal met voorrang op het bezwaarde goed wanneer de schuldenaar zijn verplichting niet nakomt. Het is dus een verhaalsrecht met voorrang. De hypotheekhouder kan de zaak bij niet-nakoming zelf verkopen en zich op de opbrengst van de zaak verhalen. De voorrangspositie houdt in dat de hypotheekhouder voorrang heeft op alle andere (concurrente) schuldeisers. De gelijkheid tussen schuldeisers wordt daarmee doorbroken. Ook tijdens faillissement van de schuldenaar kan de hypotheekhouder zijn recht uitoefenen.

Op welke zaken kan een hypotheek gevestigd worden?

Het hypotheekrecht kan alleen gevestigd worden op overdraagbare registergoederen: onroerende zaken en roerende zaken die registergoed zijn (bijv. schepen). Ook op een beperkt recht op zo’n zaak kan een hypotheekrecht gevestigd worden, bijvoorbeeld op een erfpachtrecht of een recht van vruchtgebruik.

Het vestigen van een recht van hypotheek

Voor een geslaagde vestiging van een recht van hypotheek zijn er drie vereisten: een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een vestigingshandeling. Voor de vestigingshandeling geldt dat een notariële akte gemaakt moet worden en dat deze moet worden ingeschreven in de openbare registers. Dat doet de notaris. De akte is dan dus openbaar, zodat iedereen kan zien welke hypotheek of hypotheken er op een zaak rusten.

Uit de akte moet blijken dat deze tot vestiging van een hypotheek strekt; dit moet er dus duidelijk uit op te maken zijn. Het bezwaarde goed moet voldoende bepaald zijn en ook de vordering (geldlening), of hoe de vordering moet worden bepaald, moet aangeduid worden. Het bedrag van de hypotheek of het maximumbedrag moet vermeld zijn, evenals eventuele rente- en boetebedragen.

Huurbeding

Vaak wordt een zogenaamd huurbeding opgenomen in de hypotheekakte. Dit beding kan er (onder voorwaarden) voor zorgen dat de hypotheekhouder geen rekening hoeft te houden met huurder en de zaak dus vrij van huur kan verkopen. Dit is in verband met rechtszekerheid voor huurders natuurlijk aan grenzen gebonden. Het huurbeding werkt bijvoorbeeld niet wanneer de zaak voor de vestiging van de hypotheek ook al verhuurd was. Daarnaast gaan de regels van huurrecht waar niet van afgeweken kan worden, vóór het huurbeding. Bij huur van woonruimte heeft de hypotheekhouder voor het inroepen van het beding tevens toestemming van de voorzieningenrechter nodig.

Wanneer de schuldenaar de verplichtingen niet nakomt

Wanneer de hypotheek geldig gevestigd is, is er niets aan de hand wanneer de schuldenaar zijn verplichtingen nakomt en de betaling voldoet. De voordelen van het hypotheekrecht voor de hypotheekhouder komen naar voren wanneer er niet (op tijd) betaald wordt.

Het recht van parate executie

De hypotheekhouder heeft het recht van parate executie: hij mag het goed zonder tussenkomst van de rechter verkopen en met de opbrengst daarvan zijn eigen vordering voldoen. De schuldenaar moet wel in verzuim zijn met zijn betaling; tekortschieten in zijn verplichtingen als hypotheekgever levert geen bevoegdheid van parate executie op.

De verkoop kan onderhands of openbaar plaatsvinden. Openbare executoriale verkoop gebeurt ten overstaan van de notaris. Onderhandse executoriale verkoop levert echt vaak meer op. De voorzieningenrechter bij de rechtbank moet daarvoor toestemming geven door het goedkeuren van de koopovereenkomst.

Zuivering

Door een executoriale verkoop en voldoening van de koopprijs vervallen alle hypotheken op het goed. Dit heet zuivering. Ook eventuele tweede hypotheken dus, ook al is die betaling bijvoorbeeld niet helemaal voldaan. Ook beslagen en na de hypotheek gevestigde beperkte rechten vervallen.

Faillissement van de hypotheekgever: hypotheekhouder is separatist

Gaat de hypotheekgever na het vestigen van de hypotheek failliet, dan heeft een hypotheekhouder een separatistpositie: hij kan zijn verhaalsrecht uitoefenen zonder zich iets aan te trekken van het faillissement. Hij hoeft niet te wachten op uitdelingslijsten en niet mee te delen in de algemene faillissementskosten. Deze positie geldt voor iedere hypotheekhouder.