Maak van aannames werkelijkheid en creëer continuïteit

Bij veel rekenkundige bepalingen en berekeningen worden tot op heden nog steeds veel aannames met zogenaamde ervaringscijfers gedaan. Enkele aannames zijn inmiddels achterhaald. De aannames waarop hier wordt gebaseerd zijn de onderhoudskosten, de zogenaamde meerjarenonderhoudskosten vanuit het rekenkundig bepalen van de stichtingskosten van nieuwbouw.

Ervaringscijfers onderhoud gebouwen achterhaald

In veel berekeningsprogramma’s wordt een standaard bedrag gereserveerd en berekend voor onderhoud voor de eerste tien jaar en een hoger bedrag voor de jaren erna. Deze bedragen worden meerjarenonderhoudskosten genoemd. Deze bedragen zijn zogenaamde ervaringscijfers. Deze ervaringscijfers zijn gebaseerd op de onderhoudsuitgaven die in het verleden zijn gedaan, met de wetenschap dat er in het verleden verkeerde constructies en materialen zijn toegepast.

Huidige bouw

De huidige bouw is gebaseerd op ervaring vanuit het verleden en met de kennis van het heden, ook vanuit verkeerd toegepaste constructies en materialen met de wettelijke verplichtingen. Hiervan heeft iedereen geleerd hoe het moet en hoe het niet moet. In de huidige bouw zijn alle ervaringen vanuit het verleden en heden meegenomen.

Acquisiteur

De acquisiteur zorgt voor nieuwe projecten op nieuwe locaties. Ook zorgt de acquisiteur ervoor dat de eerste stichtingskosten binnen de grenswaarden komen te liggen. Op dit niveau moet er inderdaad nog met ervaringscijfers gewerkt worden.

Projectleider

De projectleider krijgt veelal het project overgedragen van de acquisiteur. Op het moment dat een aannemer bekend is, kan een begin worden gemaakt met het in beeld brengen van de te verwachten onderhoudskosten voor in elk geval de komende tien jaar. De verwachting is dat een op maat gemaakt MJOP (meerjarenonderhoudsprognose) lager zal zijn dan de geprognosticeerde onderhoudskosten. Hierdoor ontstaat financiële ruimte bij de projectleider en de aannemer heeft het gebouw in onderhoud voor de komende tien jaar of juist langer. Dit is afhankelijk van de overeenkomst.

Aannemer

De aannemer van tegenwoordig kan heel goed een betrouwbare meerjarenplanning opstellen, waarin duidelijk naar voren komt wat de te verwachten onderhoudskosten zijn voor de komende jaren. Hierdoor kan de aannemer een stuk continuïteit in de organisatie aanbrengen. De samenwerking tussen de opdrachtgever en de aannemer moet wel open en eerlijk zijn, omdat er een soort samenwerkingsverband wordt aangegaan voor een langere periode.

RGVO

Er is een RGVO (Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud), voornamelijk gericht op schilderwerk. Hier is op internet veel over te vinden; er is veel over dit onderwerp geschreven. Tijdens de ontwerpfase waarin de projectleider het project gestalte gaat geven, wordt er vrijwel nog geen gebruik gemaakt van het RGVO. Door het hele project in kaart te brengen op het gebied van de MJOP, waar het schilderwerk ook onderdeel vanuit maakt, zijn de verwachtingen dat de totale onderhoudskosten lager zullen zijn dan de in eerste instantie door de acquisiteur geraamde onderhoudskosten. Hierdoor ontstaat financiële ruimte om het eventuele meerwerk mee te financieren.

Randvoorwaarden

De randvoorwaarden zijn dat de opdrachtgever duidelijk aangeeft wat het verwachtingspatroon is van het nieuw te bouwen project: wat de financiële looptijd is en hoe lang het project mee moet gaan. Daarnaast zijn er ook randvoorwaarden die niet te voorzien zijn; te denken valt aan uitstraling van een wijk, voorkomen van leegstand, vandalisme, graffiti enz. Al deze punten dienen duidelijk overeengekomen te worden om misverstanden te voorkomen.